Over het eliminatiebeginsel en de verwachtingswaarde

In zijn arrest van 26 mei 2023 (ECLI:NL:HR:2023:777) onderstreept de Hoge Raad nogmaals dat het eliminatiebeginsel beperkt moet worden uitgelegd. Dat heeft ook gevolgen voor de verwachtingswaarde. Bij de bepaling van de werkelijke waarde mag geen rekening worden gehouden met een verwachtingswaarde die het gevolg is van het werk of het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend. Dit betekent dat geen rekening dient te worden gehouden met de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van verwachtingen, wanneer die verwachtingen berusten op planologische stukken die zijn bepaald door een reeds bestaand concreet plan voor het werk ter plaatse van het onteigende.

De situatie waarover de Hoge Raad moest oordelen

Onteigend werd ten behoeve van de A4. Door de onteigening werd het eigendom in twee delen gesplitst. Het oostelijk overblijvende kwam te liggen tussen de A4 en het westelijk van de kern Steenbergen gelegen bedrijventerrein Reinierpolder. Het westelijk overblijvende kwam, bezien vanaf dat bedrijventerrein, te liggen aan de overzijde van de A4.

In diverse plannen en schetsen was voorzien dat, zou het komen tot een uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder, die uitbreiding in noordelijke richting zou plaatsvinden. Dit veranderde toen bekend werd dat de doortrekking van de A4 in zuidelijke richting naar Bergen op Zoom niet oostelijk van Steenbergen (zoals aanvankelijk de bedoeling was) maar westelijk van Steenbergen zou worden gerealiseerd. Vanaf dat moment werd ervan uitgegaan dat een eventuele uitbreiding van het bedrijventerrein niet in noordelijke richting maar in de richting van de nieuwe weg en dus in westelijke richting zou plaatsvinden. Die uitbreiding zou daarom ook kunnen plaatsvinden op (een deel van) het perceel waarvan een gedeelte onteigend werd. Dat perceel zou daarom aan deze gewijzigde plannen een verwachtingswaarde kunnen ontlenen.

De rechtbank: gewijzigde plannen zijn het gevolg van onteigening

In eerste aanleg oordeelde de rechtbank in lijn met het deskundigenadvies dat de gewijzigde plannen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein het gevolg waren van het werk waarvoor werd onteigend. Om die reden werd bij de taxatie van het onteigende geen rekening gehouden met een verwachtingswaarde vanwege de mogelijke uitbreiding van het bedrijventerrein. Bovendien werd geoordeeld dat het oostelijk overblijvende als gevolg van het werk waarvoor onteigend werd een waardevermeerdering zou ondergaan. Dat overblijvende had zijn verwachtingswaarde immers verkregen vanwege de gewijzigde plannen voor het bedrijventerrein, die weer het gevolg waren van (de plannen voor) het werk waarvoor onteigend werd. De toename van de waarde vanwege die verwachtingswaarde was daarom naar het oordeel van de rechtbank een gevolg van de onteigening. Deze waardevermeerdering compenseerde de waardevermindering van het westelijk van het werk overblijvende, dat geen verwachtingswaarde had verkregen en waarvan de agrarische waarde door vormverslechtering en verkleining was afgenomen.

De Hoge Raad vernietigde deze uitspraak van de rechtbank in het arrest van 14 april 2017 (ECLI:NL:HR:2017:691). De Hoge Raad oordeelde dat de rechtbank ten onrechte had nagelaten om ten aanzien van (elk van) de planologische stukken, waarop een verwachtingswaarde kon worden gebaseerd maar die waren geëlimineerd, vast te stellen of reeds sprake was van of werd voortgebouwd op concrete plannen voor het werk waarvoor werd onteigend. Na verwijzing oordeelde het Hof ’s Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2022:112) dat alle plannen die aanleiding gaven om het bestaan van een verwachtingswaarde aan te nemen voortbouwden op het concrete plan voor het werk en daarom weggedacht moesten worden. In zoverre bracht dit arrest dus geen wijziging in het in cassatie vernietigde vonnis van de rechtbank.

Het oordeel van de Hoge Raad

De A-G adviseerde de Hoge Raad om het vonnis te vernietigen, omdat naar zijn oordeel alleen plannen geëlimineerd kunnen worden die betrekking hebben op het werk waarvoor onteigend wordt. De plannen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein hadden geen betrekking op de aanleg van de A4 en zouden daarom naar het oordeel van de A-G nooit geëlimineerd kunnen worden.

In dit advies gaat de Hoge Raad niet mee. De Hoge Raad overweegt dat geen rekening dient te worden gehouden met de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van verwachtingen die berusten op planologische stukken die zijn bepaald door een reeds bestaand concreet plan voor het werk ter plaatse van het onteigende. Zodra er een concreet plan is voor het werk ter plaatse van het te onteigenen perceel, doen die latere planologische stukken voor de bepaling van de verwachtingswaarde niet meer ter zake, ook niet voor zover deze betrekking hebben op andere werken.

Toch gaat er een streep door het arrest van het Hof. Het Hof had weliswaar ten aanzien van elk van de door de rechtbank geëlimineerde plannen onderzocht of er voldoende concrete plannen waren voor de aanleg van de A4, maar had daarbij volgens de Hoge Raad ten onrechte niet betrokken of op het moment van bekendmaking van deze stukken reeds sprake was van een concreet plan voor de aanleg van de A4 op het perceel. Het arrest van het Hof wordt daarom vernietigd en de procedure wordt verwezen naar het Hof Arnhem-Leeuwarden.

Commentaar

Het is goed om te signaleren dat in dit geval de eigenaar gebaat is bij een zo beperkt mogelijke toepassing van het eliminatiebeginsel. De aan hem toekomende schadeloosstelling zal immers toenemen wanneer uitsluitend de plannen voor de aanleg van de A4 worden weggedacht en niet ook de plannen voor uitbreiding van het bedrijventerrein in westelijke richting die daarvan het gevolg lijken te zijn. Meestal zal dat precies andersom zijn en zal de eigenaar juist gebaat zijn bij een ruime toepassing van het eliminatiebeginsel, waardoor een verwachtingswaarde, die als gevolg van plannen voor een niet lucratief werk is verdampt, toch in de onteigening tot vergoeding komt.

Aan een concreet plan zal echter vrijwel steeds een niet concreet plan vooraf gaan. Indien op basis van die nog niet voldoende concrete plannen andere plannen worden aangepast, waardoor een verwachtingswaarde verdampt, komt die verwachtingswaarde niet in het kader van de onteigening voor vergoeding in aanmerking. De verwachting is daarom dat het arrest van de Hoge Raad ertoe zal leiden dat een verwachtingswaarde minder snel tot uitkering komt dan voorheen.

Nysingh stond de gemeente bij in de feitelijke instanties.

Meer weten?

Wilt u meer informatie over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met Bas ten Kate, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 53 18 12 14 of e: bas.tenkate@nysingh.nl).