Seminar ‘Exploitatiegebonden vastgoed’ VvOR

Donderdagmiddag 30 januari 2020 vond het seminar ‘Exploitatiegebonden vastgoed’ plaats. Dit seminar werd georganiseerd door de Vereniging voor Onteigeningsrecht en vond traditiegetrouw plaats in De Hooge Schuur op landgoed Heerlijkheid Mariënwaerdt in Beesd.

Exploitatiegebonden vastgoed is vastgoed dat qua bouw en inrichting hoofdzakelijk is bestemd voor het specifieke doel waarvoor het is opgericht. Dit betekent dat het vrijwel uitsluitend voor een bepaalde bedrijfsuitoefening of –activiteit kan worden gebruikt en daardoor niet eenvoudig voor een ander doel aanwendbaar is. Denk bijvoorbeeld aan een tankstation, haven of zandwinlocatie.

Dat het onderwerp actueel is en leeft onder een groot publiek bleek uit de grote opkomst en interessante opinies die ter sprake kwamen.

Waardering van exploitatiegebonden vastgoed

Als eerste kwam aan bod het thema ‘waarde en inkomensschade’ bij exploitatiegebonden vastgoed. Bij exploitatiegebonden vastgoed kan de totale ondernemingswaarde niet los worden gezien van het vastgoedobject. De specifieke toepassing van het object bepaalt namelijk voor een groot deel de waarde. Veel verschillende factoren – zoals bedrijfswaarde, bedrijfscontinuïteit, (toekomstige) kasstromen en goodwill – spelen een rol bij de waardebepaling van exploitatiegebonden vastgoed.

Goodwill

Vervolgens werd nader ingegaan op het onderwerp ‘goodwill’. Op welke wijze kan immateriële activa (waaronder goodwill) worden gewaardeerd in het kader van de onteigeningsschadeloosstelling?

Goodwill kan worden omschreven als de winstcapaciteit of het overrendement van een bedrijf. Het betreft de meerwaarde van het boven het normale rendement behaalde rendement. De aangewezen wijze van berekening van goodwill bleek ook tijdens de bijeenkomst een punt van discussie. Geopperd werd om het te scharen onder inkomensschade, onder bijkomende schade of zelfs onder beide noemers. Ondanks de verschillende meningen leek zowel het panel als het publiek het er in ieder geval over eens dat uitgangspunt voor vergoeding van goodwill is dat, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende (waaronder het onteigende object, de wijze van exploitatie en de bedrijfsresultaten) én de onteigening weggedacht, een redelijk handelend ondernemer een bedrag wegens goodwill zou hebben betaald. Welke waarde uiteindelijk aan goodwill moet worden toegekend, is sterk bedrijfsafhankelijk.

Na de paneldiscussie waarbij veel ruimte was voor inbreng uit het publiek werd de middag afgesloten met een borrel.

Meer informatie?

Voor meer informatie over dit onderwerp of andere vragen over grondverwerving kunt u contact opnemen met Sharon Aaldering, T: 088 752 02 37 of E: sharon.aaldering@nysingh.nl.

Wilt u meer weten over de VvOR? Neem dan contact op met Jessica de Roos, bestuurslid van de VvOR, T: 088 752 02 37, E: jessica.deroos@nysingh.nl.