Posterieure overeenkomst: gefixeerd bedrag?

Kan een gemeente aanspraak maken op overeengekomen exploitatiebijdragen uit een posterieure overeenkomst, indien is gebleken dat de verhaalbare kosten de opbrengsten van de projectontwikkeling overstijgen? Deze vraag stond centraal in het arrest van het gerechtshof Den Haag van 31 maart 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:545).

Posterieure overeenkomst

Een posterieure overeenkomst is een overeenkomst die een gemeente kan sluiten ná vaststelling van het exploitatieplan. Daarin leggen een gemeente en een ontwikkelaar afspraken vast over de financiële afrekening van een project. Het is een vorm van privaatrechtelijk kostenverhaal. In een posterieure overeenkomst staat in beginsel de hoogte van de exploitatiebijdrage vast. Dit kan anders zijn wanneer partijen een afrekenbeding opnemen.

In deze kwestie heeft de gemeente Westland een posterieure overeenkomst gesloten met Hoogeland Vastgoed B.V. Partijen hebben een geschil over de hoogte van de exploitatiebijdrage die Hoogeland Vastgoed dient te voldoen.

Exploitatiebijdragen

Hoogeland Vastgoed is een ontwikkelaar van nieuwbouwprojecten. Op 23 juni 2010 heeft de gemeente Westland, gelijktijdig met het bestemmingsplan, het exploitatieplan Hoogeland Deelgebied vastgesteld. Hoogeland Vastgoed en de gemeente hebben op 27 april 2012 een posterieure overeenkomst gesloten. Daarin zijn nadere afspraken gemaakt over exploitatiebijdragen die Hoogeland Vastgoed aan de gemeente moet voldoen.

Hoogeland Vastgoed heeft een deel van de bijdragen voldaan, maar geeft op enig moment aan dat hij de resterende bedragen niet kan voldoen. Na versturing van facturen en een sommatie door de gemeente, laat Hoogeland Vastgoed de facturen onbetaald. De moedervennootschap Bouhuisen laat weten dat Hoogeland niet overgaat tot betaling, totdat er een eindafrekening is die duidelijkheid geeft over de definitieve exploitatieopzet.

Vordering tot nakoming exploitatiebijdragen

De gemeente maakt in de procedure aanspraak op de overeengekomen exploitatiebijdragen. Hoogeland meent echter dat de gemeente niet onverkort aanspraak kan maken op het afgesproken bedrag. De afgesproken exploitatiebijdragen overstijgen immers de opbrengsten van de projectontwikkeling. De rechtbank gaat niet mee in het standpunt van Hoogeland Vastgoed en veroordeelt haar tot betaling van het resterende bedrag. De rechtbank concludeert namelijk dat een gefixeerde exploitatiebijdrage meebrengt dat daarvan niet kan worden afgeweken. Dit kan anders zijn wanneer partijen een afrekenbeding hebben opgenomen. Dit was echter niet het geval. Hoogeland Vastgoed gaat in hoger beroep.

Geen afrekenbeding: gefixeerde exploitatiebijdrage

Hoogeland Vastgoed stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat uit artikel 6.16 Wet ruimtelijke ordening (Wro) volgt dat een ruimtelijke ontwikkeling financieel haalbaar moet zijn. Gelet daarop meent hij dat de gemeente slechts kosten mag verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten.

Het hof gaat hier niet in mee. Het hof stelt eerst vast dat in de onderliggende posterieure overeenkomst geen afrekenbeding is opgenomen, maar dat de exploitatiebijdrage is gefixeerd. Daarbij volgt niet uit artikel 6.16 Wro dat een posterieure exploitatieovereenkomst niet kan leiden tot een negatief resultaat voor een ontwikkelaar. Dit artikel heeft namelijk geen betrekking op posterieure exploitatieovereenkomsten. Het staat er dan ook niet aan in de weg een ontwikkelaar te houden aan de gemaakte afspraken, ook wanneer de exploitatie niet winstgevend blijkt te zijn. De macro-aftoppingsregeling geldt slechts voor het exploitatieplan.

Conclusie

De wet bepaalt niet dat bij overeengekomen gefixeerde exploitatiebijdragen gekeken moet worden naar de werkelijke opbrengsten. Een gemeente kan aanspraak maken op het gefixeerde bedrag. Een negatief resultaat voor de ontwikkelaar staat daar dus niet aan in de weg. Een en ander kan anders liggen wanneer in de posterieure exploitatieovereenkomst een afrekenbeding is opgenomen.

De gemeente Westland werd in deze procedure bijgestaan door Nysingh.

Meer weten?

Wilt u meer weten over privaat- of publiekrechtelijk kostenverhaal? Neem dan contact op met één van onze specialisten.

Patrick Haccou (t: +31 (0)6 22 90 78 06 of e: patrick.haccou@nysingh.nl).

Carola van Andel  (t: +31 (0)6 13 00 45 93 of e: carola.vanandel@nysingh.nl)