Voorstroken en complexwaarde (art. 40d Ow)

Is het onteigende deels aan te merken als een voorstrook met een hogere waarde dan de complexwaarde?

In deze kwestie ging het om de schadeloosstelling vanwege de onteigening van grasland in de gemeente Vianen ter realisatie van een bedrijventerrein ter uitvoering van een bestemmingsplan dat onder werking van de WRO zoals die tot 1 juli 2008 gold (ECLI:NL:HR:2016:153). De rechtbank heeft de waarde van het onteigende bepaald op de voet van art. 40d Ow (complexwaarde). De onteigende stelt zich op het standpunt dat een deel van het onteigende is aan te merken als een voorstrook en dat om die reden aan dit gedeelte een hogere waarde moet worden toegekend.

In de onteigeningspraktijk wordt met een voorstrook bedoeld een strook grond die langs een bestaande weg ligt en om die reden meer geschikt is voor bebouwing dan gronden die niet aan een bestaande weg liggen. In sommige gevallen wordt aan een dergelijke (juridisch bouwrijpe) voorstrook een hogere waarde toegekend dan aan de overige gronden. Dat is echter lang niet altijd het geval (zie bijvoorbeeld HR 20 november 1996, NJ 1997, 288, Sonder/Almelo). Beslissend is of een redelijk handelend koper in het vrije commerciële verkeer in het algemeen bereid zal zijn voor die voorstrook meer te betalen dan de prijs van ruwe bouwgrond. Bij deze afweging zal een redelijk handelend koper vanzelfsprekend wel rekening houden met de mogelijkheden tot kostenverhaal.

In het arrest van 15 april 2011 (X/Venray, ECLI:NL:HR:2011:BP2316, NJ 2011, 536 m.nt. PCEvW) overwoog de Hoge Raad als volgt:

“Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d kan (…) een hogere waarde worden toegekend dan de complexwaarde volgens dat artikel, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid ervan (in dit geval: een strook die langs een bestaande weg met voorzieningen als hiervoor (…) vermeld, dus naast een bouwstraat, ligt en het juiste niveau voor bebouwing heeft) de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een onderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, een hogere prijs zou tot stand komen dan de complexwaarde.”

Aan die eis wordt niet in alle gevallen voldaan, zo ook niet in dit geval. De rechtbank heeft overwogen dat geen sprake is van een zodanig bijzondere ligging of hoedanigheid dat dit bij een onderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer zou leiden tot een hogere prijs dan de complexwaarde. Hierbij heeft de rechtbank van belang geacht dat blijkens de toelichting van deskundigen ter zitting de belangstelling in de markt ontbrak zolang de weg waaraan de strook grenst ongewijzigd bleef. Deze weg wordt geherstructureerd als onderdeel van het werk waarvoor onteigend wordt. Daarnaast acht de rechtbank van belang dat noodzakelijke nutsvoorzieningen nog moeten worden aangelegd en dat er onvoldoende reden is dat een potentiele koper zelf die voorzieningen zal aanleggen nu de markt op de peildatum onzeker was. Tot slot concludeert de rechtbank, in afwijking van het advies van deskundigen, dat de strook eerst opgehoogd dient te worden alvorens deze geschikt is als bouwgrond. Vanwege al deze factoren, zowel afzonderlijk als in samenhang beschouwd, komt de rechtbank tot het oordeel dat geen sprake is van een voorstrook met een hogere waarde dan de complexwaarde.

In cassatie klaagt de onteigende over het oordeel van de rechtbank. De Advocaat-Generaal (AG) komt tot de conclusie dat alle klachten falen, nu de rechtbank de juiste rechtsregels heeft toegepast. Daarbij is de rechtbank volgens de AG voldoende begrijpelijk in haar oordeel dat bovendien gelet op het feitelijke karakter in cassatie slechts beperkt kan worden getoetst.

De Hoge Raad sluit zich bij dit advies van de AG aan en verwerpt het beroep, met verwijzing naar art. 81 lid 1 RO zonder nadere motivering, nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Onduidelijk is wel of en in hoeverre de invoering van de Wro wijziging in de voorgaande jurisprudentie heeft gebracht. Achtergrond van de rechtspraak over de ‘voorstrook’ was immers dat de eigenaar van de voorstrook een bouwvergunning niet zal kunnen worden geweigerd, ook niet indien deze eigenaar niet bereid is bij te dragen in de lasten die op het complex drukken. Het gemankeerde kostenverhaalsinstrumentarium van de WRO gaf immers ruimte voor dergelijk ‘free rider’ gedrag. In de nieuwe Wro zijn de mogelijkheden tot kostenverhaal verruimd en kan dat worden afgedwongen mits er een exploitatieplan is vastgesteld. Mogelijk zal dat tot gevolg hebben dat in de markt niet langer de bereidheid zal bestaan om voor een voorstrook een hogere dan de complexprijs te betalen nu de potentiele koper niet meer het voordeel heeft de grond in ontwikkeling te brengen zonder die exploitatiebijdrage verschuldigd te zijn.

Dit artikel werd geschreven in samenwerking met Carola van Andel.