Onrendabele bestemming en een geslaagd beroep op zelfrealisatie: een onmogelijke combinatie?

Is het beroep op zelfrealisatie van een onrendabele bestemming onterecht door de Kroon gepasseerd? De rechtbank Noord-Holland wijst voornoemd verweer tegen de onteigening van de hand in haar uitspraak van 10 februari 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:1239).

De gemeente Haarlemmermeer vordert de onteigening van enige gronden ten behoeve van de aanleg van tien sportvelden met bijkomende voorzieningen. Op het eigendom van de eigenaar kunnen zeven sportvelden worden aangelegd.

De eigenaar verzet zich met hand en tand tegen de onteigening. Hij stelt onder meer dat onvoldoende onderhandeld is, dat het plan niet uitvoerbaar is en dat zijn beroep op zelfrealisatie ten onrechte is gepasseerd.

Kosten van zelfrealisatie

Voor zover mij bekend is een beroep op zelfrealisatie van een onrendabele bestemming nog nooit gehonoreerd. Dergelijke beroepen zijn ook zeldzaam. Het zelf realiseren van een onrendabele bestemming is immers weinig aantrekkelijk, zeker wanneer dat op eigen kosten moet gebeuren. Of dat laatste steeds geëist mag worden is niet geheel zeker.

In dit vonnis overweegt de rechtbank dat volgens de Kroon een noodzaak tot onteigening ontbreekt “als de eigenaar de door de onteigenaar voorziene ontwikkeling zelf en op eigen kosten kan realiseren op de wijze zoals door de onteigenaar wordt voorgestaan binnen de planning zoals de onteigenaar dat wenst”. In zijn conclusie voor het bekende arrest Hedwigepolder, eerder besproken op dit blog, adviseerde A-G Van Oven deze eis niet te stellen. De Hoge Raad oordeelde op een andere grondslag dat een noodzaak tot onteigening bestond en kwam aan dit aspect niet toe. Zelf meen ik dat de door de Kroon gestelde eis een terechte eis is. Wanneer de eigenaar de kosten van de ‘zelfrealisatie’ bij de overheid mag neerleggen, verwordt de overheid tot opdrachtgever van de eigenaar. Zelfrealisatie kan dat niet genoemd worden. In de administratieve fase van de onteigening zou dan bovendien getoetst moeten worden of overheid en eigenaar zich in het kader van hun overleg over de totstandkoming van de opdracht redelijk hebben opgesteld. Is de vergoeding die de overheid aanbiedt te betalen adequaat? Zijn de eisen die aan het tempo en de wijze van uitvoering gesteld worden reëel? Eisen op het terrein van het aanbestedingsrecht laat ik dan nog maar even buiten beschouwing.

In dit geval zou de aanleg van de sportvelden door de eigenaar op eigen kosten vermoedelijk leiden tot hogere huurprijzen dan de overheid gewoonlijk rekent. Dit aspect speelde indirect een rol, doordat de Kroon had overwogen dat het vanwege de maatschappelijke functie van de sportverenigingen en het belang van continuïteit daarvan, doelmatig is dat de gronden door de gemeente in één hand gehouden worden. Op die manier worden de sportverenigingen volgens de Kroon gevrijwaard van mogelijke veranderde inzichten van een commerciële huurder.

De eigenaar betoogde dat deze overweging geen rol had mogen spelen bij de beantwoording van de vraag of een noodzaak tot onteigening bestaat. Dit betoog wordt door de rechtbank (op overigens niet geheel heldere gronden) gepasseerd.

Zelfstandig onderdeel van het werk

Zelfrealisatie is alleen mogelijk wanneer op het te onteigenen een zelfstandig onderdeel van het werk gerealiseerd kan worden. De rechtbank oordeelde dat een deel van een sportpark, anders dan bijvoorbeeld een deel van een woonwijk, niet als een zelfstandig onderdeel kan gelden. De rechtbank overweegt in dat verband dat woningen uit hun aard zelfstandige eenheden zijn, die los van de woonwijk als zodanig kunnen functioneren. Dat is bij sportvelden niet het geval.

Concreet plan

De eigenaar had geen concrete plannen tot zelfrealisatie bij de gemeente ingediend. Hij betoogde dat dit ook niet van hem verlangd mocht worden en verwees daarbij naar het KB Echt-Susteren. De rechtbank laat in het midden of een dergelijke eis gesteld mag worden. Dat is opvallend, omdat de door de Corporate Dienst van Rijkswaterstaat opgestelde Handreiking deze eis met zoveel woorden wel stelt:

Het is niet voldoende als de eigenaar het enkel laat bij de verklaring dat hij het plan zelf wil realiseren. Hij zal op zijn minst aannemelijk moeten maken, dat hij over voldoende kennis, kapitaal en expertise beschikt om het plan te kunnen uitvoeren en daarop gerichte plannen moeten kunnen overleggen.

Slot

Dat de rechtbank ondanks het verzet van de eigenaar de onteigening uitspreekt verrast niet. Verweren tegen de onteigening slagen zelden. Een beroep op zelfrealisatie bij een onrendabele bestemming maakt op basis van bestaande rechtspraak zeer weinig kans. Toch heeft de eigenaar cassatie ingesteld. Mogelijk komt deze kwestie op dit blog dus nogmaals aan de orde.