Omzeiling gemeentelijk voorkeursrecht: vernietiging ex artikel 26 Wvg

Met onder meer toepassing van een bepaalde hypotheekconstructie probeert een eigenaar van aangewezen percelen het gemeentelijke voorkeursrecht te omzeilen.

De rechtbank Limburg oordeelt dat sprake is van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de gemeente. Bij vonnissen van 4 februari 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:1641 en ECLI:NL:RBLIM:2021:1644) verklaart zij een vaststellingsovereenkomst, notariële volmacht, koopovereenkomst en hypotheekakte nietig. De grondslag daarvoor is artikel 26 Wvg.

Rechtshandelingen met kennelijke strekking afbreuk te doen aan Wvg

Wat was er aan de hand? De raad van de gemeente Venray heeft op grond van artikel 2 jo. 5 Wvg besloten tot (bestendiging van) de vestiging van een voorkeursrecht op een aantal percelen.

Ruim een jaar na die aanwijzing sluiten enkele verweerders in deze procedures een vaststellingsovereenkomst. Daarin verplicht Residentie De Kooy zich tot levering van aangewezen percelen aan Camping De Kooy.

Bij notariële akte verleent Residentie De Kooy een onherroepelijke volmacht aan Camping De Kooy.  Camping De Kooy kan haar in alle opzichten vertegenwoordigen en al haar rechten en belangen (zonder enige uitzondering) waarnemen.

Vervolgens sluit Camping De Kooy een koopovereenkomst met een (ander) bungalowpark, waarmee de aangewezen percelen worden verkocht.

Ook wordt tussendoor nog een recht van hypotheek gevestigd op de aangewezen percelen. Deze hypotheek strekt tot zekerheid van leningen van de twee betrokken hypotheekhouders aan Camping De Kooy. De grondeigenaar, Residentie De Kooy, treedt op als (derde-)hypotheekgever.

Verzoek ex artikel 26 Wvg

De gemeente kreeg lucht van de verschillende rechtshandelingen. Zij diende ingevolge artikel 26 Wvg een verzoek tot nietigverklaring bij de rechtbank in. Met artikel 26 Wvg kunnen rechtshandelingen worden vernietigd als die zijn verricht met de kennelijke strekking de gemeentelijke voorkeurspositie te ondermijnen. Die mogelijkheid heeft een gemeente overigens ook nog nadat haar voorkeursrecht al is vervallen. Een gemeente hoeft daarbij ook geen noemenswaardig materieel belang te hebben. Zie het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:5361), die eerder op dit blog is besproken en in cassatie is bekrachtigd door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:1857).

De gemeente legde aan haar verzoek ten grondslag dat de vaststellingsovereenkomst, de notariële volmacht, de koopovereenkomst en de hypotheekakte de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan haar voorkeursrecht.

Oordeel rechtbank

De rechtshandelingen zijn verricht, nadat de gemeente het voorkeursrecht had gevestigd. De rechtbank oordeelt dat het inderdaad rechtshandelingen betreffen met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het gemeentelijk voorkeursrecht.

De vaststellingsovereenkomst verplicht namelijk tot levering van de percelen zonder deze eerst aan de gemeente aan te bieden. Met de notariële akte wordt de volledige beschikkingsmacht over en het economische belang van de percelen overgedragen. In de koopovereenkomst is weliswaar een voorwaarde van toestemming van de gemeente opgenomen, maar daarmee wordt de gemeente niet in de gelegenheid gesteld de percelen te verkrijgen. Dat is strijdig met artikel 10 lid 1 Wvg. Daarin is bepaald dat de vervreemder pas tot vervreemding van een aangewezen perceel kan overgaan, nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het te verkrijgen.

Op grond van de hypotheekakte kan de schuldeiser tot executie van haar recht van hypotheek overgaan indien verweerder haar betalingsverplichtingen tegenover de schuldeiser niet nakomt. Dit is iets wat verweerder zelf in de hand heeft. Zo kan een derde eigenaar van de aangewezen gronden worden, zonder dat deze eerst aan de gemeente zijn aangeboden. In artikel 10 lid 2 Wvg is de executoriale verkoop namelijk opgenomen als uitzondering op de  aanbiedingsplicht van lid 1.

De gebruikte hypotheekconstructie kan daarmee feitelijk worden ingezet om het voorkeursrecht van de gemeente te omzeilen. De wens om aan een derde te verkopen is kennelijk ook in de procedure toegegeven. Een logische verklaring voor het vestigen van een derde-hypotheek is niet gegeven. De rechtbank oordeelt dan ook dat sprake is van een rechtshandeling die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de gemeente. Zij verklaart de vaststellingsovereenkomst, de notariële volmacht, de koopovereenkomst én de hypotheekakte daarom nietig.

Meer informatie?

Wilt u meer weten over de Wvg of over de gevolgen van een Wvg-aanwijzing? Of wilt u ondersteuning bij de vestiging van een voorkeursrecht? Neem dan contact op met Sharon Aaldering (T: +31 (0)6 30 49 98 20 / E: sharon.aaldering@nysingh.nl) of een andere specialist van ons team Grondzaken.

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *