Grondverwerving in coronacrisis

Veiligheid en gezondheid staan voorop in deze coronacrisis. Organisaties zijn druk zich zo in te richten, dat het werk op een veilige manier doorgang kan vinden. Op die manier houden we Nederland draaiende. Ook in de gebiedsontwikkeling is het zoeken op welke wijze in deze crisistijd grondverwerving zoveel mogelijk door kan gaan. Dit blog zet een mogelijke aanpak van een (nieuw) verwervingsdossier onder deze bijzondere omstandigheden op een rij. Natuurlijk ook van toepassing op lopende dossiers, reacties en andere praktijkvoorbeelden grondverwerving in coronacrisis zijn van harte welkom!

STRATEGIE BEPALEN

Deze gedwongen periode van afstand is een goed moment om voor nieuwe dossiers een duidelijke verwervingsstrategie uit te werken. Aan de hand van de eigendomspositie en eventuele online bedrijfsinformatie kan per dossier worden afgewogen of bijvoorbeeld aankoop van het overblijvende een discussiepunt zal zijn. Bij dijkversterkingsprojecten of Natura2000 maatregelen kunnen afwegingen of wel of geen gebruik kan worden gemaakt van een gedoogplicht. Leg de uitkomsten van deze afwegingen vast bijvoorbeeld in een grondverwervingsstrategie per project.

EERSTE CONTACT: BELLEN

Net als in normale tijden kan  eerste contact voor grondverwerving in coronacrisis met de rechthebbende telefonisch worden gelegd. Ook wordt wel gebruik gemaakt van een brief om de grondverwerver te introduceren en te melden dat deze op korte termijn contact op gaat nemen.

KEUKENTAFELGESPREK GRONDVERWERVING IN CORONACRISIS

Een kennismaking aan de keukentafel bij een eigenaar of rechthebbende thuis is op dit moment geen optie. Via (video)bellen kan de afspraak wel alsnog doorgang vinden. Bij het project Dijkversterking Tiel-Waardenburg van het Waterschap Rivierenland wordt hiermee bijvoorbeeld geëxperimenteerd. Bij dit videogesprek kan ook de adviseur van de rechthebbende via een eigen verbinding “aanschuiven”. Hetzelfde geldt voor eventuele andere gesprekspartners. Bereid dit keukentafelgesprek (nog) uitgebreider voor dan anders. Daar waar anders het gesprek op gang kan worden geholpen met een opmerking over de woning of het bedrijf, is dat in deze situatie lastig.

Overweeg om (bijvoorbeeld live via Zoom of vooraf via e-mail) eventueel beschikbare situatie- en grondplantekeningen te delen en wellicht een korte agenda met bespreekpunten te delen. Stel na afloop een gespreksverslag op en deel dit met de aanwezige gesprekspartners. Voeg eventuele besproken tekeningen bij dit verslag en leg vast op welke wijze partijen de komende periode contact met elkaar houden. Maak tevens een afspraak voor een taxatieopname.

DE TAXATIEOPNAME

Ook tijdens deze coronacrisis kan een taxatieopname in beginsel nog steeds plaats vinden. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs geeft op zijn website aan welke preventiemaatregelen een taxateur in ieder geval dient te treffen:

• Het opvolgen van de richtlijnen van RIVM en de overheid hebben prioriteit.
• Verzoek om een tijdstip dat er zo weinig mogelijk (of helemaal geen) mensen aanwezig zijn en pas uw agenda daarop aan.
• Houd uw taxatieproces zo kort mogelijk. Uiteraard moet u het vastgoedobject goed opnemen.
• Vermijd fysiek contact met anderen.

Op de vraag of een interne inspectie vanwege de huidige omstandigheden achterwege kan blijven, geeft het NRVT aan dat het conform NRVT-regelgeving niet bezwaarlijk is dat een taxateur, bij zwaarwegende omstandigheden, een interne inspectie achterwege laat. Wel gaat in dat geval extra aandacht naar de onderbouwing en toelichting.

VERANTWOORDE OPNAME MET BEHULP VAN VIDEO

Ook taxateurs die niet bij het NRVT zijn aangesloten kunnen met deze handreikingen hun voordeel doen. Van belang is dat de taxateur bij de opname op een verantwoorde zoveel mogelijk informatie over het vastgoedobject verzamelt. Een handig hulpmiddel kan een video opname door de eigenaar of diens adviseur (in bij voorkeur een leeg pand) zijn. Veel makelaars maken hier al gebruik van door tijdens deze corona crisis live via social media bezichtiging te doen. Deze video vervangt een interne opname vanzelfsprekend niet, maar geeft wel nuttige aanvullende informatie om tot een zo zorgvuldig mogelijke begroting van de schadeloosstelling te komen.

Voor taxatiecommissies (vaak bestaande uit twee taxateurs) geldt dat zij goed onderling moeten afstemmen op welke wijze zij zich aan de RIVM richtlijnen en social distancing houden. Een optie zou kunnen zijn dat één van de commissieleden een (eerste) opname doet en vastlegt via video. Afhankelijk van het geval kan in veiligere tijden een aanvullende opname door de volledige commissie plaatsvinden. Met de eerste opname en bijbehorende taxatie kunnen de onderhandelingen in ieder geval van start.

HET EERSTE AANBOD

Na de taxatie kunnen de onderhandelingen van start. De grondverwerver kan in een telefonisch (al dan niet met video) gesprek het eerste aanbod doen. Maak opnieuw een gespreksverslag van dit overleg. Eventuele reacties op het aanbod waar niet direct door de grondverwerver op geantwoord kan worden, zijn na afloop (bijvoorbeeld na ruggespraak met opdrachtgever of taxatiecommissie) via e-mail te adresseren.

HET SCHRIFTELIJKE AANBOD

Gedwongen minder op pad geeft grondverwervers tijd om hun standaard schriftelijke aanbiedingsbrief te polijsten. Per project kan gewerkt worden met standaard tekstblokken die per dossier met maatwerk worden aangevuld. Sluit aan bij de laatste contacten en reacties uit het minnelijk overleg. Houd de standaardbrief onder de loep. Denk hierbij niet alleen aan juridische aspecten, maar ook aan een check door een communicatieprofessional.

HET LOGBOEK

Ook een klus waar nu meer ruimte voor is dan anders: het logboek van de minnelijke verwervingsonderhandelingen. Voor het geval logboeken nog niet up-to-date zijn, kan hier tijdens deze #stayathome periode een grote slag worden gemaakt. Tijdens deze actualisatie zal ook snel blijken voor welke dossiers nog aandacht gewenst is door bijvoorbeeld een (video)overleg in te plannen.

VOORTOETS EN OVERIGE AFSTEMMING CORPORATE DIENST

Ook de medewerkers van de Corporate Dienst van Rijkswaterstaat zijn gewoon thuis aan het werk. In lopende administratieve onteigeningsprocedures proberen zij reclamanten telefonisch te horen. Voor wat aanstaande administratieve procedures betreft, geldt dat nog altijd stukken kunnen worden voorgehouden aan de Corporate Dienst bij wijze van voortoets.

START ADMINISTRATIEVE ONTEIGENINGSPROCEDURE: VOOR INWERKINGTREDING OMGEVINGSWET?

Overheden moeten nu besluiten of zij voor lopende projecten willen aansturen op een onteigeningsprocedure onder het huidige regime of niet. Inmiddels is duidelijk dat de Omgevingswet niet per 1 januari 2021 in werking treedt. De Minister benadrukt in haar brief aan de Eerste en Tweede Kamer dat sprake is van een uitstel, niet van afstel. De Minister onderzoekt nog samen met bestuurlijke partners welke termijn voor inwerkingtreding van de Omgevingswet wel haalbaar is.

In de Aanvullingswet Grondeigendom bij deze wet is de nieuwe onteigeningsprocedure geregeld. De verwachting uit de onteigeningspraktijk is dat deze nieuwe procedure een langere doorlooptijd zal hebben dan de huidige procedure. Koersen op het indienen van eventuele onteigeningverzoeken bij de Kroon voor het einde van 2020 is vanwege het voorgaande niet langer nodig. Het uitstel geeft overheden wel de kans om opnieuw aan de hand van de planning van de diverse projecten te bezien welk project zich alsnog zou kunnen lenen voor afhandeling onder de huidige regime, voordat de Omgevingswet inwerking treedt.

NEDERLAND DRAAIENDE HOUDEN

De oproep van de NEPROM van medio maart aan gemeenten om ondanks de Corona-crisis alle activiteiten, zoals het ontwikkelen en gunnen van nieuwe bouwprojecten, niet stil te laten vallen, is gehoord. NEPROM-voorzitter Desirée Uitzetter: “Het is begrijpelijk dat iedereen in eerste instantie ontregeld raakt door de impact van het Corona-virus en het is zeker nog geen business as usual, maar laten we proberen met elkaar de ontwikkeling van nieuwe woningen en andere bouwwerken zoveel mogelijk op gang te houden. Daar plukken we later de vruchten van.”

Gisteren tekenden veertig partijen de gemeenschappelijke verklaring Samen doorbouwen aan Nederland. Samen zetten de partijen alles op alles om aan de grote vraag naar woningen te voldoen en verduurzamingsopgave van de bestaande bouw uit het klimaatakkoord te versnellen. De partijen hebben afspraken gemaakt over het door laten gaan of versnellen van investeringen, vergunningverlening en aanbestedingen. De bedoeling is te voorkomen dat bouwprojecten vertragen of stil komen te liggen. Ook gaan partijen eventuele risico’s delen.

Het kabinet heeft op dit vlak ook stappen gezet door 250 miljoen euro extra uit te trekken om werkzaamheden aan wegen en vaarwegen eerder te kunnen uitvoeren. Dit geldt onder meer voor het onderhoud aan de A10 bij Amsterdam, A1 tussen Apeldoorn en knooppunt Hoevelaken en werkzaamheden aan het viaduct Stadsbosch in de A12.

MEER WETEN OVER GRONDVERWERVING IN CORONACRISIS?

Heeft u vragen over grondverwerving in coronacrisis? Wilt u sparren over wat de gevolgen zijn voor uw organisatie? Neem gerust contact op met Carola van Andel, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 13 00 45 93 of e: carola.vanandel@nysingh.nl).

Wilt u meer lezen over procederen in coronacrisis? Klik dan hier.