Eliminatie van verkoop overblijvende?

Ten behoeve van de verbreding van de A2 tussen de knooppunten Vonderen en Kerensheide is onteigend een smalle strook agrarische grond. Voorheen behoorde deze strook tot een groter agrarisch perceel, maar de eigenaren hadden voor de peildatum het niet ter onteigening aangewezen deel van hun perceel verkocht. De verkoop hield verband met een voorgenomen ontwikkeling tot bedrijventerrein.

Benadering deskundigen

De door de rechtbank benoemde deskundigen taxeren het onteigende als onderdeel van dat grotere geheel op een “potprijs” van € 80,- per m². Die prijs wordt afgeleid uit de koopsom die de eigenaren voor het overblijvende hadden ontvangen. Deskundigen gaan daarbij uit van en fictieve verkoop van het gehele perceel op peildatum. Deskundigen overwegen ook dat het onteigende bij een zelfstandige verkoop een veel beperktere waarde heeft, maar menen dat die zelfstandige verkoop geen goede basis is om de waarde van het onteigende te bepalen.

Oordeel rechtbank

De rechtbank gaat hierin niet mee. Zij overweegt dat de verkoop door de eigenaren van het overblijvende geen onteigeningsgevolg is omdat de eigenaren het overblijvende geheel vrijwillig en op eigen initiatief hebben verkocht. Er is daarom volgens de rechtbank geen reden om die verkoop bij de vaststelling van de schadeloosstelling weg te denken. Daarom moet juist wel worden uitgegaan van een zelfstandige verkoop van alleen het onteigende. In dat geval zou het onteigende vanwege zijn omvang, kavelvorm, relatieve laagte en ligging, een prijs opbrengen die volgens de rechtbank onder het gemiddelde van de agrarische grondprijs ligt. De rechtbank komt op basis daarvan tot een waarde van € 4,- per m².

Schaduwcommissie

De door de deskundigen geadviseerde schadeloosstelling week ook zeer fors af van het aanbod van de Staat. Vanwege principiële meningsverschillen over onder meer de toepassing van het eliminatiebeginsel had de Staat daarom drie deskundigen, die regelmatig als gerechtelijke deskundigen optreden, gevraagd om over de schadeloosstelling te adviseren als waren zij door de rechtbank benoemd. Daarbij werd de afspraak gemaakt dat hun rapport ongeacht de uitkomst in procedure zou worden gebracht. Deze schaduwcommissie kwam inderdaad tot een aanzienlijk lagere schadeloosstelling dan door deskundigen was geadviseerd (maar hoger dan de door de rechtbank nadien vastgestelde schadeloosstelling).

De rechtbank toont zich kritisch ten aanzien van deze aanpak. Zij meent dat de positie van de schaduwdeskundigen niet anders is dan die van een partijdeskundige. Zou dat anders zijn, dan zou dit naar het oordeel van de rechtbank het evenwicht tussen onteigenaar en onteigende verstoren.

De Staat had op onderdelen ook afstand genomen van het rapport van de schaduwcommissie. Ook dat vindt de rechtbank problematisch. De rechtbank overweegt dat van haar niet kan worden verwacht dat zij bij de motivering van haar beslissing ingaat op de bevindingen van door één van partijen aangezochte deskundigen, waar die bevindingen niet dienen ter onderbouwing van enig standpunt van de betrokken partij. Dat lijkt mij juist, maar dit hoeft er niet aan in de weg te staan dat de rechtbank bepaalde in haar ogen relevante bevindingen van door één van partijen aangezochte deskundigen, die niet dienen ter onderbouwing van enig standpunt van de betrokken partij, toch aan haar oordeel ten grondslag legt. Die situatie deed zich hier kennelijk niet voor.

Kosten

De Staat had kritiek geleverd op het door de eigenaren ingediende verzoek om kostenvergoeding. In haar oordeel over deze kritiek blijkt het inschakelen van een schaduwcommissie voor de rechtbank zwaar te wegen. De Staat zou met zijn kritiek de eigenaren een gedrag verwijten dat hij zelf zou hebben uitgelokt. De rechtbank acht het alleszins redelijk dat de eigenaren vanwege het rapport van de schaduwcommissie meer kosten hebben gemaakt dan zij zouden hebben gedaan bij het ontbreken van een dergelijk rapport. Of dit laatste ook werkelijk het geval is geweest heeft de rechtbank echter niet vastgesteld.

Slot

De Staat werd door Nysingh bijgestaan. Tegen het vonnis (ECLI:NL:RBLIM:2023:7516) is cassatie ingesteld.

Meer weten?

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met Bas ten Kate, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 53 18 12 14 of e: bas.tenkate@nysingh.nl).