Bod dient niet als referentie in Wvg prijsvaststellingsprocedure

In afwijking van het deskundigenadvies bepaalt de rechtbank Overijssel in een Wvg prijsvaststellingsprocedure (7 december 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:4240) de prijs voor aan de gemeente Borne te verkopen gronden ter realisatie van uitbreiding van een woonwijk. De rechtbank wijst er verder op dat een bod niet kan dienen als referentie. Het is immers geen daadwerkelijk gerealiseerde transactie.

Situatie

De gemeente Borne (hierna: de gemeente) heeft percelen aangewezen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing is. Dit voor de realisatie van de derde fase van de woonwijk Bornsche Maten in Borne. Onder de aangewezen gronden bevinden zich vijf percelen van de verweerders in deze Wvg prijsvaststellingsprocedure (hierna: de eigenaren).

De eigenaren hebben de vijf percelen aan de gemeente aangeboden door een opgave ex artikel 11 Wvg te doen. De gemeente heeft vervolgens een beginselbesluit tot aankoop (ex artikel 12 Wvg) genomen. Daarna zijn partijen in onderhandeling getreden, zonder een akkoord te bereiken op de verkoopprijs. De gemeente heeft daarom de rechtbank Overijssel ex artikel 13 Wvg om een rechterlijk prijsoordeel verzocht.

Hoewel de gemeente het voorkeursrecht voor één perceel (hierna: perceel 1) inmiddels had ingetrokken, hebben de eigenaren op grond van artikel 11 lid 3 Wvg geëist dat ook dat perceel vanwege het samenhangend geheel in de vervreemding aan de gemeente wordt betrokken.

Standpunten van partijen

De gemeente stelt dat de waarde van de percelen 2 t/m 5 € 30,-/m² tot € 35,-/m² bedraagt. Perceel 1 moet volgens de gemeente worden gewaardeerd als agrarische grond en dus lager.

De eigenaren menen dat de waarde van alle vijf de percelen veel hoger ligt, namelijk op € 56,30/m². Dit is het bedrag dat een projectontwikkelaar hen voor de percelen heeft geboden. Volgens de eigenaren blijkt uit dat bod de prijs die heeft te gelden als zijnde tot stand gekomen bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer. Deze prijs geeft volgens hen de werkelijke waarde weer. Dit geldt volgens de eigenaren ook voor perceel 1, ondanks de agrarische bestemming. De eigenaren stellen dat die waarde op grond van artikel 40e, aanhef en onder 2, van de Onteigeningswet moet worden verhoogd tot € 56,30/m². Dit vanwege het nadeel door de bestemmingswijziging van uit te werken woonbestemming naar een agrarische bestemming. Voor zover dat niet op gaat, rechtvaardigen de ligging en toekomst van het perceel een waarde van € 15,-/m².

Waardering door deskundigen

Het aanbod van de projectontwikkelaar kan volgens de door de rechtbank benoemde deskundigen niet dienen als referentie. Het betreft immers geen daadwerkelijk gerealiseerde transactie. De deskundigen komen op basis van referentietransacties uit op een prijs van € 40,-/m² voor de percelen 2 t/m 5. Perceel 1 waarderen zij op € 8,-/m².

Partijen betwisten deze waardebepaling. De gebruikte transacties zouden niet als referentie voor de aankoop van deze percelen gebruikt kunnen worden.

Oordeel van de rechtbank

Percelen 2 tot en met 5

Eerst oordeelt de rechtbank over de percelen 2 t/m 5. Zij volgt het advies van deskundigen niet en stelt de prijs hoger vast. Hiertoe overweegt de rechtbank dat, hoewel zij onvoldoende reden ziet om deskundigen in hun advisering niet te volgen wat betreft hun keuze en interpretatie van referentietransacties, de deskundigen té terughoudend zijn wat betreft een verhoging van de waarde bij wijze van indexering van de gebruikte drie referentiewaarden (aangeduid als: De Bongerd, Denekamp en Heino).

Van belang hierbij is dat voor de prijs voor De Bongerd door partijen al € 41,70/m² is overeengekomen en betaald. De gemeente Dinkelland in Denekamp had haar bod verhoogd van € 30,36 naar € 35,-/m². De prijs in Heino was, ondanks een andere – ongunstiger – planstatus, € 40,75/m². Bovendien hebben deskundigen ter zitting geuit dat de prijs een marge hoger zou kunnen liggen dan € 40,-/m². De rechtbank stelt de prijs voor de percelen 2 t/m 5 daarom vast op € 45,-/m².

Bod is geen referentie

De rechtbank volgt het oordeel van deskundigen dat een bod niet kan dienen als referentie voor de te bepalen waarde. Het betreft namelijk geen daadwerkelijk gerealiseerde transactie. Zij overweegt hierover:

‘Bij de waardebepaling volgens de comparatieve waarderingsmethode moet worden uitgegaan van feitelijke transacties. Een bod is geen koopovereenkomst laat staan de levering van een onroerende zaak. Niet te doorgronden is welke bedoeling achter een bod steekt en of daarin mogelijk een speculatief element of een opzetje zit verborgen. In dit geval is degene die het bod doet, bekend met de voorkeursrechtsituatie en heeft hij het bod in die zin voorwaardelijk gedaan, dat de gemeente moet meewerken aan de verkoop door toestemming daarvoor door intrekking van het voorkeursrecht. Waar inzake het voorkeursrecht voorts nog een procedure bij de Hoge Raad loopt, is het bod weliswaar gedaan maar kan verkoop onder de huidige omstandigheden niet plaatsvinden. In zoverre faalt de kwalificatie van HK2 als redelijk handelend koper.’

Perceel 1

Nu de gemeente het voorkeursrecht voor perceel 1 heeft ingetrokken, geldt voor het perceel geen voorkeursrecht meer. Voor een overeenkomstige toepassing van artikel 40e, aanhef en onder 2, van de Onteigeningswet, als ware sprake van een onteigening om het feitelijk agrarisch gebruik te handhaven, bestaat daarom volgens de rechtbank geen grondslag. Bovendien was het voorkeursrecht niet gevestigd ten behoeve van een agrarische bestemming, maar voor een woonbestemming. Dit is overigens ook in het geheel niet mogelijk onder de Wvg.

De rechtbank merkt op dat in deze Wvg prijsvaststellingsprocedure geen plaats is voor vergoeding van planschade door de bestemmingswijziging. Dit kan door de eigenaren worden gevraagd in een aparte daarvoor bestaande procedure.

De rechtbank ziet onvoldoende redenen om het deskundigenadvies ten aanzien van perceel 1 niet te volgen. Zij stelt de waarde daarom vast op € 8,-/m².

Kosten

Op grond van artikel 13 lid 6 van de Wvg komen de kosten van de gerechtelijke Wvg prijsvaststellingsprocedure, het deskundigenadvies alsmede de redelijkerwijs door de vervreemder voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand gemaakte kosten ten laste van de gemeente. Hierbij geldt de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets. Dit betekent dat het inroepen van de deskundigenbijstand en de hoogte van de kosten redelijk moeten zijn. De gemeente heeft zich in het geheel niet uitgelaten over de door de eigenaren opgevoerde kosten. De rechtbank acht de door de deskundigen opgevoerde kosten redelijk. Derhalve wordt de gemeente veroordeeld tot betaling van de kosten.

Meer informatie?

Wilt u meer weten over de Wvg, de Wvg prijsvaststellingsprocedure of ondersteuning bij de vestiging van een voorkeursrecht? Neem dan contact op met Sharon Aaldering (T: +31 (0)6 30 49 98 20 / E: sharon.aaldering@nysingh.nl) of een andere specialist van ons team Grondzaken.