Wijziging van de erfdienstbaarheid in algemeen belang: volledige schadeloosstelling

Soms moet een erfdienstbaarheid wijken in het algemeen belang. Om te voorkomen dat maatschappelijk gewenste ontwikkelingen worden belemmerd, kan een erfdienstbaarheid worden gewijzigd of opgeheven. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat een (over)weg aangepast moet worden in het belang van de verkeersveiligheid. Of dat ruimte gemaakt moet worden voor een rivier in het belang van de waterveiligheid.

In het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 7 juli 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:5283) stond deze laatste situatie centraal. Het hof oordeelt uitgebreid over de belangen van de verschillende betrokken partijen. Voor de schadebegroting zoekt het hof aansluiting bij het uitgangspunt van volledige schadeloosstelling volgens de systematiek van de Onteigeningswet.

Achtergrond

Om het water in de Vecht meer ruimte te geven heeft het Waterschap Vechtstromen een nevengeul (de Koeksegeul) nabij Ommen gerealiseerd. Door de aanleg van de Koeksegeul is de (al aanwezige) camping op een eiland komen te liggen. De  nevengeul kruist de weg die werd gebruikt voor de uitoefening van een erfdienstbaarheid van overweg. Gebruik van de overweg over het perceel van de campingexploitant is daardoor niet meer mogelijk. Het Waterschap en de campingexploitant hebben voorzien in een alternatieve ontsluiting over twee andere percelen van de campingexploitant.

In deze procedure vorderen zij wijziging van de erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel van appellant. De rechtbank wijst deze vordering toe en de erfdienstbaarheid wordt gewijzigd. Appellant stelt hoger beroep in. Zijn grieven zijn onder meer gericht tegen de ontvankelijk verklaring van het Waterschap en de campingexploitant, tegen het oordeel dat wijziging van de erfdienstbaarheid in het algemeen belang noodzakelijk is, tegen de wijze van schadevaststelling en tegen de hoogte van de schade.

Perceel wordt verkocht

Hangende het hoger beroep verkoopt appellant zijn perceel aan derden. Tussen partijen ontstaat vervolgens discussie over het belang van appellant bij de procedure. Appellant (hierna: voormalig perceeleigenaar) stelt dat het in de kern gaat om een volledige schadeloosstelling. Hij stelt dat hij door de gewijzigde erfdienstbaarheid aanzienlijke kosten moet maken voor herinrichting van de tuin. Hoewel hij niet daadwerkelijk zijn tuin heeft laten herinrichten en daar dus ook geen kosten voor heeft gemaakt, stelt hij wel dat hij lagere verkoopprijs ontving en daardoor schade lijdt. Op grond van de koopovereenkomst kan hij namens de nieuwe eigenaren de schade als gevolg van de wijziging van de erfdienstbaarheid vorderen.

Op grond van artikel 118 Rv betrekken het Waterschap en de campingexploitant de nieuwe perceeleigenaren in de procedure in hoger beroep. Zij stellen de in eerste aanleg tegen de voormalig perceeleigenaar ingestelde vorderingen tegen de nieuwe perceeleigenaren in.

Belang voormalig perceeleigenaar

Het hof oordeelt eerst over het belang van de voormalig perceeleigenaar bij zijn vorderingen en concludeert dat hij bij de schadevergoedingsvordering belang heeft. Daarbij acht het hof relevant dat hij heeft afgesproken dat hij namens de nieuwe perceeleigenaren de schade als gevolg van de wijziging van de erfdienstbaarheid kan vorderen. Over zijn vordering tot het niet-ontvankelijk verklaren en/of afwijzen van de vordering van het Waterschap en de campingexploitant tot wijziging van de erfdienstbaarheid en in het verlengde daarvan zijn vordering tot herstel (en als dat niet kan schadevergoeding, dan wel aanpassing van het tracé) wordt hij niet ontvankelijk verklaard. Hij heeft deze vorderingen onvoldoende onderbouwd. Daarbij speelt ook een rol dat hij sinds de eigendomsoverdracht geen gebruik meer maakt van de erfdienstbaarheid.

Belang nieuwe perceeleigenaren

De nieuwe perceeleigenaren zijn door de rechtsgeldige oproeping ex artikel 118 Rv een volwaardige procespartij in het geding geworden. Het hof overweegt dat een reconventionele vordering in principe niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld, maar dat uitzonderlijke omstandigheden een uitzondering op deze regel kunnen rechtvaardigen. Of daarvan sprake is blijkt niet uit het arrest.

Het hof oordeelt namelijk dat ook de nieuwe perceeleigenaren geen belang hebben bij hun vordering tot herstel/wijziging van de erfdienstbaarheid. Het hof acht hierbij relevant dat zij kenbaar hebben gemaakt dat zij eigenlijk buiten het geschil willen blijven. Zij hebben het perceel gekocht met de gewijzigde erfdienstbaarheid en daar geen bezwaar tegen geuit. De feitelijke situatie is dan ook dat de nieuwe perceeleigenaren alleen vorderingen wensen in te stellen om de voormalig perceeleigenaar te ondersteunen in de procedure. Terwijl de voormalig perceeleigenaar geen belang heeft bij zijn vorderingen tot wijziging van de erfdienstbaarheid. Ook hebben zij geen belang bij de schadevergoedingsvordering, omdat die vordering op grond van de koopovereenkomst door de voormalig perceeleigenaar kan worden ingesteld en hij dit ook heeft gedaan.

Aldus hebben zowel de voormalig perceeleigenaar als de nieuwe perceeleigenaren geen belang (meer) bij herstel/wijziging van de erfdienstbaarheid. De Koeksegeul blijft liggen waar die ligt. De voormalig perceeleigenaar heeft uitsluitend een belang bij de vaststelling van zijn schade.

Waterschap niet-ontvankelijk want geen eigenaar van dienend erf

Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat het Waterschap niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering tot opheffing/wijziging van de erfdienstbaarheid ex artikel 5:78 en 5:79 BW.

Op grond van artikel 3:305b lid 1 BW kan een rechtspersoon, zoals het Waterschap, een rechtsvordering instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover hem de behartiging van deze belangen is toevertrouwd. Volgens het hof is echter geen sprake van belangen van andere personen die zich lenen voor bundeling op grond waarvan een rechtsvordering wordt ingesteld. Het gaat niet om meerdere dienende erven. De vordering tot wijziging van de erfdienstbaarheid is slechts één rechtsvordering. Ook acht het hof de waterstaatkundige belangen van omwonenden die beschermd moeten worden tegen overstromingen te algemeen om als gelijksoortige belangen te kunnen kwalificeren. Verder is het Waterschap geen eigenaar van het dienende erf, terwijl een vordering ex artikel 5:78 en 5:79 BW alleen toekomt aan de eigenaar die vanwege strijd met het algemeen belang wijziging kan vorderen.

Over het verweer van het Waterschap dat de campingexploitant hem heeft gemachtigd om in zijn naam te procederen op grond van lastgeving overweegt het hof dat het ook in dat geval nog steeds gaat om een vordering van de campingexploitant en niet om een vordering van het Waterschap. Bovendien is de campingexploitant zelf procespartij. Hij heeft ook een vordering tot opheffing/wijziging van de erfdienstbaarheid ingesteld. Dit is met de lastgeving in tegenspraak. Het Waterschap en de campingexploitant kunnen niet ieder afzonderlijk dezelfde vordering van de campingexploitant instellen.

Campingexploitant als eigenaar van dienend erf wel ontvankelijk

De campingexploitant is wel ontvankelijk in zijn vordering. Als eigenaar van het dienende erf kan hij wegens strijd met het algemeen belang opheffing of wijziging van de erfdienstbaarheid vorderen (ex artikel 5:78 sub b BW). Het algemeen belang hier is dat het vergroten van de waterveiligheid en het versterken van de natuurwaarde niet wordt geblokkeerd door het bestaan van een erfdienstbaarheid. Het feit dat niet de campingexploitant maar het Waterschap is belast met het waterstaatkundig beheer staat hieraan niet in de weg. De bepaling is juist bedoeld om te voorkomen dat maatschappelijk gewenste wijzigingen worden belemmerd door erfdienstbaarheden.

Noodzaak tot wijziging en wijze van wijziging erfdienstbaarheid

Over de grieven tegen het oordeel van de rechtbank dat er een noodzaak is tot wijziging van de erfdienstbaarheid in het algemeen belang en dat wijziging op de door de campingexploitant voorgestelde wijze dient plaats te vinden, is het hof kort. De voormalig perceeleigenaar en de nieuwe perceeleigenaren hebben immers geen belang (meer) bij hun vorderingen tot herstel/wijziging van de erfdienstbaarheid. Het hof is met de rechtbank eens dat aan de voorwaarden voor wijziging van de erfdienstbaarheid ex artikel 5:78 sub b BW is voldaan. De achtergrond van het (definitieve) projectplan is een algemeen belang: namelijk het vergroten van waterveiligheid en het versterken van de natuurwaarde in het gebied. De erfdienstbaarheid staat aan de uitvoering van dit in het algemeen belang uit te voeren project in de weg. Wijziging van de erfdienstbaarheid is daarom noodzakelijk.

Schadeloosstelling wijziging erfdienstbaarheid

Aan een wijziging van de erfdienstbaarheid kan de rechter op grond van artikel 5:81 BW een schadeloosstelling als voorwaarde verbinden. De nieuwe perceeleigenaren betogen dat het gaat om een volledige schadeloosstelling in lijn met de Onteigeningswet. De campingexploitant is daarentegen van mening dat het gaat om een vergoeding binnen het kader van artikel 5:81 BW.

Het hof geeft aan dat het hier gaat om een discretionaire bevoegdheid van de rechter. Bij het begroten van de schade heeft de rechter veel vrijheid. Artikel 6:97 BW bepaalt dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is.

Het hof overweegt dat feitelijk sprake is van een vorm van onteigening van de bestaande erfdienstbaarheid. Relevant daarbij acht het hof dat:

1. het Waterschap de partij is die eigenlijk achter de procedure zit en de schadeloosstelling betaalt
2. en de wijziging plaatsvond in het algemeen belang.

Enkel omdat de campingexploitant bereid was mee te werken aan deze procedure (op grond van artikel 5:78 sub b BW) kon voor de route van artikel 5:81 BW worden gekozen. Tegen deze achtergrond oordeelt het hof dat de voormalig perceeleigenaar en de nieuwe perceeleigenaren niet slechter af mogen zijn dan in het geval de weg van onteigening was gevolgd. Daarom moet bij het begroten van de schade in het kader van artikel 5:81 BW zoveel mogelijk aansluiting worden gezocht bij de systematiek van schadevaststelling in de Onteigeningswet. Volledige schadeloosstelling is daarbij het uitgangspunt.

Beoordeling schade

Bij de beoordeling van de schade overweegt het hof tot slot als volgt:

• als peildatum geldt de datum waarop het vonnis van de rechtbank is in geschreven in de openbare registers;
• met betrekking tot de waardevermindering van het perceel (vermogensschade) komt slechts voor toewijzing in aanmerking de schade die het gevolg is van de wijziging van de erfdienstbaarheid en niet de schade die het gevolg is van de gewijzigde herinrichting van het gebied;
• ook als de ontsluiting van het perceel blijft gewaarborgd door de gewijzigde erfdienstbaarheid kan er sprake zijn van een waardevermindering van het perceel;
• voor begroting van de waardevermindering, de inkomensschade (extra onderhoudskosten van de weg en tuin en omrijschade) en bijkomende schade (kosten voor herinrichting van de tuin en plaatsing van een hekwerk) acht het hof onderzoek door een deskundige noodzakelijk;
• bij begroting van de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid gaat het hof uit van de dubbele redelijkheidstoets: de verrichte werkzaamheden moeten redelijkerwijs noodzakelijk zijn geweest en de gemaakte kosten moeten naar hun omvang redelijk zijn.

Tot een oordeel over de schade komt het hof nog niet. Hiervoor is eerst onderzoek door  deskundigen noodzakelijk. Het hof verzoekt daarom partijen zich over de benoeming van deskundigen uit te laten.

Commentaar

Volledige schadeloosstelling

Op grond van artikel 5:81 BW kan de rechter een vordering tot opheffing of wijziging van een erfdienstbaarheid toewijzen onder door hem te stellen voorwaarden. De rechter heeft bij het stellen van nadere voorwaarden de grootst mogelijke vrijheid van de wetgever gekregen. Hij kan met alle omstandigheden van het desbetreffende geval rekening houden alsmede met de gevolgen die uit een wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid voortvloeien voor zowel de eigenaar van het heersende als dienende erf.

Het hof zoekt voor de begroting van de schade aansluiting bij de Onteigeningswet en neemt als uitgangspunt volledige schadeloosstelling. Relevant voor deze keuze is volgens het hof dat feitelijk sprake is van een vorm van onteigening van de bestaande erfdienstbaarheid. In dat geval lijkt het inderdaad in de rede te liggen om bij wijziging van de erfdienstbaarheid in het algemeen belang het uitgangspunt van volledige schadeloosstelling te hanteren. Op die manier wordt voorkomen dat verschil ontstaat tussen het geval waarin een vordering overeenkomstig artikel 5:78 sub b BW wordt ingesteld en het geval dat (ook in het algemeen belang) wordt onteigend.

De vraag is echter of in dit geval feitelijk wel sprake is van een vorm van onteigening van de bestaande erfdienstbaarheid, zoals het hof veronderstelt. In geval van onteigening vervallen immers alle lasten en rechten met betrekking tot de onroerende zaak (ingevolge artikel 59 lid 3 Ow), terwijl in deze situatie ‘slechts’ sprake is van wijziging van de erfdienstbaarheid en niet van opheffing. Wijziging van de erfdienstbaarheid is minder ingrijpend dan opheffing (en verval) van de erfdienstbaarheid. Gediscussieerd kan dan worden of volledige schadeloosstelling hier als uitgangspunt moet gelden. Ook interessant is om te constateren dat in dit geval niet een overheid, maar de campingeigenaar (mogelijk met verhaal op het Waterschap) die volledige schadeloosstelling moet betalen.

Beperkt toepassingsbereik

Tot slot is de rechterlijke mogelijkheid van opheffing van de erfdienstbaarheid niet van toepassing op erfdienstbaarheden gevestigd vóór 1 januari 1992 (invoering nieuw BW, zie artikel 165 Overgangswet NBW). Dit maakt het toepassingsbereik van deze bepaling voor de praktijk beperkt. Voor opheffing van oudere erfdienstbaarheden rest dan de onteigeningsprocedure. Blijkens arrest van de Hoge Raad van 15 december 1995 (ECLI:NL:HR:1995:ZC1918) kan een erfdienstbaarheid in strijd met het algemeen belang op grond van artikel 5:78 BW wel worden gewijzigd, ook al gaat het om een erfdienstbaarheid van voor 1992.

Meer informatie?

Heeft u vragen over erfdienstbaarheden en/of de wijziging of beëindiging ervan? Neem dan contact op met Sharon Aaldering, T: 06 30 49 98 20 of E: sharon.aaldering@nysingh.nl.