Wederbelegging en wederaankoop

Wanneer kan een onteigende aanspraak maken op vergoeding van kosten van wederbelegging? En wanneer op kosten van wederaankoop? En wat is eigenlijk het verschil tussen beide kostensoorten? Een grondeigenaar in Tiel ging eerst voor het één en toen voor het ander, maar ontving uiteindelijk niets.

Voorgeschiedenis

Dit arrest is het vervolg op het arrest van de Hoge Raad van 24 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1273). Het arrest van de Hoge Raad bevatte twee interessante aspecten en het is om die reden tweemaal op dit blog besproken. Eén van de bijdragen heeft betrekking op de complexbenadering, de andere bijdrage op de vergoedbaarheid van wederbeleggingskosten. In het hier te bespreken arrest van het Hof (ECLI:NL:GHARL:2020:5771) is uitsluitend dit laatste aspect aan de orde.

Oordeel Rechtbank

Onteigend werd een braakliggend perceel grond in de gemeente Tiel ten behoeve van woningbouw. De eigenaar stelde dat zij het perceel conform de bestaande bestemming had willen ontwikkelen tot bedrijfsterrein, dat het perceel daarom een bedrijfsmiddel vormde en dat de onteigening van dat perceel haar daarom noodzaakte tot vervanging. De rechtbank had dit betoog gevolgd.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad was het met dit oordeel niet eens. Indien de Rechtbank zou hebben bedoeld dat aankoop van een vervangend perceel in de rede lag omdat de eigenaar haar onderneming (mede) op het onteigende exploiteerde, dan was dat oordeel onbegrijpelijk omdat het onteigende braak lag. Zou de rechtbank hebben bedoeld wederbeleggingskosten te vergoeden dan had zij moeten onderzoeken of de eigenaar het onteigende als duurzame belegging aanhield en, zo ja, of het redelijke belang van de eigenaar herbelegging in onroerende zaken vorderde, en had zij van dit onderzoek in haar motivering rekenschap moeten geven. Omdat dit niet gebeurd is werd dit onderdeel van het vonnis vernietigd en werd de procedure verwezen naar het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Die verwijzing heeft geleid tot het hier te bespreken arrest van 21 juli 2020.

Oordeel Hof

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komen de kosten van wederbelegging alleen voor vergoeding in aanmerking wanneer de eigenaar het onteigende als duurzame belegging aanhoudt en, zo ja, of het redelijke belang van de eigenaar herbelegging in onroerende zaken vordert. Het Hof meent in dit geval aan het eerste criterium werd voldaan. De eigenaar had opgave gedaan van de onroerende zaken die door haar werden verhuurd. De stelling van de gemeente dat sprake was van een wisselend bestand (vergelijk het eerder op dit blog besproken arrest van 15 december 2017) was naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd.

Het Hof oordeelt vervolgens echter dat het redelijk belang van de eigenaar geen herbelegging vorderde. De door de eigenaar gewenste ontwikkeling tot bedrijfsterrein was vanwege de nieuwe (en niet te elimineren) bestemming niet meer mogelijk. De onteigening weggedacht lag het dan ook in de rede dat de eigenaar als belegger de percelen zou hebben verkocht. Om deze reden vloeit er uit de onteigening naar het oordeel van het Hof geen redelijk belang van de eigenaar voort dat vergoeding van kosten van wederaankoop vordert.

Wederbelegging en wederaankoop

De kosten van wederbelegging zien op de kosten verbonden aan de aanschaf van onroerend goed ter vervanging van onroerend goed dat voorafgaande aan de onteigening als belegging diende. Deze kosten komen alleen voor vergoeding in aanmerking wanneer de eigenaar het onteigende als duurzame belegging aanhield en, zo ja, of het redelijke belang van de eigenaar herbelegging in onroerende zaken vordert.

De kosten van wederaankoop zien op de vervanging van een bedrijfsmiddel, bijvoorbeeld van het pand waarin een onderneming gevestigd is. Of deze kosten ook voor vergoeding in aanmerking komen wanneer het gaat om de vervanging van een onroerend goed dat de eigenaar wenste te ontwikkelen is twijfelachtig. Verwezen wordt naar mijn eerdere bijdrage op dit blog.

Slot

De gemeente Tiel werd in de feitelijke instanties door Nysingh bijgestaan.