Waardering winbare bodembestanddelen Beuningen

De gemeente Beuningen onteigende ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan ‘Beuningse Plas, Uitbreiding Waterplas’. De bestemming van de percelen is volgens dat plan deels water en natuurontwikkeling en deels waterplas. De bestemming waterplas is gekozen met het oog op zandwinning, natuurontwikkeling en extensieve recreatie. Voornoemde zandwinning maakt dat de in de onteigeningspraktijk als winbare bodembestanddelen aangeduide grondstoffen een meerwaarde bij de waardering van het onteigende kunnen geven.

Vergelijkingsmethode vs. exploitatieberekening

Aanvankelijk taxeerden de door de rechtbank benoemde deskundigen het onteigende op basis van referentietransacties op € 13,50 per m². In een eerste nader rapport handhaafden zij deze taxatie maar in een tweede rapport vermeerderden zij deze waarde met € 5,- per m² tot € 18,50 per m². Deze toeslag vormde volgens deskundigen 25% van de overwinst die met de exploitatie van de plas zou worden behaald. Dit advies was door de rechtbank overgenomen.

In cassatie betoogt de gemeente dat ten onrechte een toeslag is gehanteerd, omdat in de waarde op basis van de vergelijkingstransacties al begrepen was de waarde van de bodembestanddelen. Anders dan de waarnemend A-G Van Oven volgt de Hoge Raad dit betoog blijkens zijn arrest van 2 december 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2741) niet. De Hoge Raad meent dat in de in het kader van de door deskundigen gehanteerde referentietransacties overeengekomen prijs begrepen was een vergoeding voor de mogelijkheid van zandwinning zoals die op dat moment bekend was. Eerst na het uitbrengen van het eerste rapport van deskundigen in 2010 (en daarmee ook na de peildatum!), en dus ook eerst na het plaatsvinden van de referentietransacties, zou gebleken zijn van de aanwezigheid van grotere volumes zand, klei en grind dan ten tijde van de referentietransacties aanwezig werden verondersteld.

Helft voordeel winbare bodembestanddelen?

Ook de klacht van de eigenaar, dat van de overwinst voor de winbare bodembestanddelen “slechts” 25% en niet 50% in de waarde werd begrepen, slaagt niet. De Hoge Raad herhaalt dat de vergoeding ter zake van de bodembestanddelen dient te worden gesteld op de helft van het voordeel, tenzij bijzondere omstandigheden aanleiding geven een andere verdeelsleutel toe te passen. Opnieuw anders dan de A-G meent de Hoge Raad dat die bijzondere omstandigheden zich hier voordeden. Die bijzondere omstandigheden zouden gelegen zijn in “de voorziene duur van de winning (vijftien jaar), de onzekerheden en dus de risico’s met betrekking tot de omvang van de winbare bodembestanddelen en de ontwikkeling van de waarde daarvan gedurende de periode van vijftien jaar, en het voordeel dat de onteigende heeft doordat hij reeds nu zijn aandeel in de overwinst krijgt (waaraan gekoppeld is een nadeel voor de onteigenaar doordat hij reeds nu dat aandeel dient te voldoen, terwijl de overwinst eerst later wordt gerealiseerd)”. Men kan zich afvragen of deze omstandigheden voor een winning wel zo bijzonder zijn.

De gemeente is in de feitelijke instantie door Nysingh bijgestaan.

Zie voor ons commentaar op een ander relevant aspect van deze uitspraak de bijdrage Hoor en wederhoor bij raadpleging derde door rechtbankdeskundigen op dit blog.