Voordeel vanwege winbare bodembestanddelen: verdeling bij helfte?

De Hoge Raad oordeelt over de verdeling van voordeel bij winbare bodembestanddelen in twee arresten van 2 oktober 2020: ECLI:NL:HR:2020:1542 en ECLI:NL:HR:2020:1543.

In de Limburgse gemeente Bergen onteigent de gemeente een aantal langs de Maas gelegen percelen. Dit gebeurt ter uitvoering van het bestemmingsplan ‘Maaspark Well, deel rivierverruiming’. Het KB dat aan deze onteigeningen ten grondslag ligt, bespraken wij eerder hier. Bij de uitvoering van het werk komen bodembestanddelen vrij. Die vrijkomende bodembestanddelen geven een meerwaarde aan de onteigende percelen.

Winbaar / onwinbaar

De vrijkomende bodembestanddelen zijn volgens rechtbank en Hoge Raad ‘winbaar’. Er bestaat een onderscheid tussen winbare en onwinbare bodembestanddelen. Onwinbaar zijn bodembestanddelen die, zonder het werk waarvoor onteigend wordt, nooit gewonnen hadden kunnen worden. Daarvoor had de onteigende namelijk nooit een vergunning gekregen. Het gaat bij het onderscheid winbaar/onwinbaar dus om de juridische winbaarheid en niet om de feitelijke winbaarheid (zie ook mijn bijdrage in TBR 2019/19).

Complexbenadering

De rechtbank hanteert in navolging van deskundigen een complexbendering “omdat uit bodemonderzoek(en) is gebleken dat in het onteigende niet een hoeveelheid bodembestanddelen aanwezig is, die significant afwijkt van de hoeveelheid bodembestanddelen die in de andere gronden binnen het complex aanwezig is”. De Hoge Raad schreef deze benadering eerder voor in twee arresten van 22 april 2018, die in deze bijdrage besproken zijn. Uit het arrest blijkt niet hoe deskundigen tot de begrenzing van hun complex zijn gekomen.

Gemengde methode

Deskundigen hanteren verschillende benaderingen en ‘verzoenen’ de uitkomsten daarvan. De precieze benaderingen volgen niet uit de uitspraak. Mijn indruk is dat het gaat om een mix bestaande uit:

• de residuele methode (berekening van het voordeel van de gemeente door de aanwezigheid van de bodembestanddelen);
• de comparatieve methode (vergelijking tussen de prijzen die zijn betaald voor vergelijkbare gronden met vergelijkbare hoeveelheden vrijkomende bodembestanddelen);
• de bottom-up methode (de agrarische basiswaarde en een opslag).

Ook voor wat betreft de waarderingsmethode, volgt de rechtbank de deskundigen. De rechtbank overweegt daarbij dat zij vrij is in de keuze voor een bepaalde (of zelfs een gemengde) waarderingsmethode. Dat oordeel steunt op vaste rechtspraak (o.m. HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:843).

Verdeling voordeel

In cassatie ging het om de wijze waarop het voordeel van de gemeente vanwege de vrijkomende bodembestanddelen tussen gemeente en eigenaar was verdeeld. De rechtbank had gekozen voor een verdeling bij helfte. Zij zag, kort gezegd, geen aanleiding om een andere verdeling te hanteren. Daarbij verwees de rechtbank naar een arrest dat gaat over onwinbare bodembestanddelen, waar een verdeling bij helfte uitgangspunt is. In cassatie bestreed de gemeente dit oordeel. Het uitgangspunt van een verdeling bij helfte geldt niet in het geval van winbare bodembestanddelen, aldus de gemeente.

De provincie Limburg nam in een andere procedure een vergelijkbaar standpunt in. Deze procedure leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 13 augustus 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AQ6968). De provincie betoogde dat in geval van winbare bodembestanddelen een verdeling bij helfte in strijd met redelijkheid en billijkheid is. De onteigenaar/exploitant draagt immers 100% van het risico en de onteigende 0%. De Hoge Raad weigerde echter de vraag te beantwoorden welke verdeling bij winbare bestanddelen in de rede ligt. Het oordeel van de rechtbank, dat een verdeling bij helfte in de betreffende situatie billijk was en dat niet gebleken was van omstandigheden die zouden moeten leiden tot een andere verdeling, achtte de Hoge Raad juist.

In deze uitspraak stelt de Hoge Raad wel onomwonden dat bij winbare bodembestanddelen – anders dan bij onwinbare bodembestanddelen – niet als uitgangspunt geldt dat de vergoeding voor bodembestanddelen de helft van het voordeel moet zijn. De Hoge Raad verwijst daarbij naar zijn arrest van 2 december 2016. In dat arrest overwoog de Hoge Raad echter slechts dat, voor zover de vergelijkingsmethode wordt gehanteerd, een verdeling bij helfte van het voordeel “uiteraard” niet aan de orde is. Dat spreekt natuurlijk wel voor zich.

Tot slot

In zijn uitspraak overweegt de Hoge Raad verder dat, afhankelijk van de waarderingsmethode, beoordeeld moet worden of een afzonderlijke vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden bepaald en, als dat het geval is, dat het afhangt van de omstandigheden van het geval op welk gedeelte van het voordeel de vergoeding voor winbare bodembestanddelen moet worden gesteld.

De rechtbank had het dus fout gedaan door uit te gaan van een verdeling bij helfte. Dat helpt de gemeente echter niet. De rechtbank mocht op basis van de door haar geschetste omstandigheden tot een verdeling bij helfte komen. Dit is niet overtuigend, omdat de uitspraak alleen als omstandigheid noemt “dat de onzekerheid en het tijdsverloop waarmee de exploitatie voor de onteigenaar gepaard gaan, verdisconteerd zijn in de exploitatiebegroting waarin rekenrentes voor die risico’s worden gehanteerd”.

Al met al een weinig bevredigende uitspraak, die de praktijk nauwelijks houvast biedt.

Meer weten?

Wilt u meer weten over onteigening? Neem dan contact op met Bas ten Kate, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 53 18 12 14 of e: bas.tenkate@nysingh.nl) of een van de andere leden van team Grondzaken.