Dezelfde tuchtklacht rentmeester: twee verschillende uitspraken?

 

In strijd met de waarheid vermeldde een rentmeester in zijn taxatierapport dat hij niet eerder diensten had verleend met betrekking tot het getaxeerde object. Een betrokken partij dient bij twee instanties een tuchtklacht tegen hem in. Zowel bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als bij de Stichting Rentmeesterskamer.

Opvallend is dat de twee instanties verschillend oordelen over dezelfde situatie. Het Tuchtcollege NRVT acht het handelen van de rentmeester niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. De Rentmeesterskamer oordeelt echter dat de rentmeester wel degelijk tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Hoe kan dit?

Achtergrond: tuchtrecht rentmeesters

Rentmeesters houden zich bezig met het taxeren en beheren van onroerende zaken, het bemiddelen bij koop en het uitbrengen van advies. Rentmeesters kunnen zich aansluiten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR) en bij de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Zowel de Rentmeester NVR als de Register Taxateur is onderworpen aan tuchtrecht ter bewaking en bevordering van de kwaliteit van de beroepsgroep.

De Rentmeester NVR moet zich houden aan de gedragscode. Bij een tuchtklacht beoordeelt de Rentmeesterskamer als onafhankelijke tuchtrechter of de rentmeester correct en overeenkomstig deze gedragscode heeft gehandeld.

De Register Taxateur moet handelen conform de Reglementen en Praktijkhandreikingen van NRVT. De reglementen vormen het formele kader met regels waar de Register Taxateur niet van af mag wijken. De praktijkhandreikingen bevatten praktische aanbevelingen. Het Tuchtcollege NRVT treedt bij tuchtklachten op als onafhankelijke tuchtrechter.

Bij een gegronde tuchtklacht kunnen beide tuchtrechters sancties opleggen. Zoals een waarschuwing, berisping, (voordracht tot) tijdelijke schorsing of (voordracht tot) schrapping. Het Tuchtcollege NRVT kan daarnaast ook nog een boete van maximaal € 50.000,- of een maatregel in de vorm van ondertoezichtstelling of opleiding opleggen. De tuchtrechters zijn niet bevoegd om de rentemeester te veroordelen tot een schadevergoeding aan de klager. Tuchtrechtelijke overtredingen kunnen desalniettemin wel van belang zijn voor een procedure bij de burgerlijke rechter.

Een rentmeester kan dus onderworpen zijn aan verschillende tuchtrechtelijke regels waarover verschillende tuchtcolleges verschillend kunnen oordelen. Zo ook in dit recente geval.

Wat was de situatie?

Klager had een fruitboomgaard in erfpacht. Bij het eindigen van de erfpacht bestaat recht op een vergoeding voor door de erfpachter aangebrachte wijzigingen. Om de waarde hiervan te bepalen, geeft de eigenaar de rentmeester opdracht om een taxatierapport op te stellen.

In zijn taxatierapport verklaart de rentmeester dat hij niet eerder diensten heeft verleend met betrekking tot het getaxeerde en dat hij derhalve onafhankelijk is voor wat betreft de taxatie. Negen jaar eerder had hij echter in opdracht van klager al een taxatie van diens fruitteeltbedrijf uitgevoerd. Klager dient onder andere hierover een tuchtklacht in bij zowel het Tuchtcollege NRVT als de Rentmeesterskamer.

Tuchtcollege NRVT: tuchtklacht ongegrond

In de procedure bij het Tuchtcollege NRVT voert de beklaagde rentmeester als verweer aan dat geen sprake is van bedreiging van zijn onafhankelijkheid. De eerder uitgevoerde taxatie is immers jaren geleden uitgevoerd en er is sprake van een ander soort taxatie voor een andere opdrachtgever. Hij voert daarnaast aan dat het gaat om een standaardverklaring, waarmee wordt aangegeven dat hij onafhankelijk is en er geen sprake is van beïnvloeding vanuit eerdere betrokkenheid.

Het Tuchtcollege NRVT volgt hem niet in dit betoog en overweegt dat een door hem afgelegde verklaring van onafhankelijkheid feitelijk juist moet zijn. Daarbij maakt het geen verschil dat het om een standaardverklaring gaat. Dit leidt volgens het Tuchtcollege NRVT evenwel niet tot tuchtrechtelijke verwijtbaarheid. De betrokkenheid van verweerder bij het perceel is vanwege het tijdsverloop van ruim negen jaar niet in strijd met de reglementen van de NRVT. Van andere redenen om te twijfelen aan de onafhankelijkheid van verweerder is het Tuchtcollege NRVT niet gebleken. De tuchtklacht is ongegrond.

Rentmeesterskamer: tuchtklacht gegrond
Twee toepasselijke tuchtrechtregimes

De beklaagde rentmeester wijst in de procedure bij de Rentmeesterskamer op de uitspraak van het Tuchtcollege NRVT waarin de tuchtklacht van klager ongegrond wordt verklaard. Hij verbindt hieraan de conclusie dat de Rentmeesterskamer de klacht niet meer in behandeling zou moeten nemen.

De Rentmeesterskamer neemt de tuchtklacht wel in behandeling. Doordat de rentmeester zich zowel heeft ingeschreven in het register van de NRVT als lid is van de NVR, is hij onderworpen aan het tuchtrecht van de NRVT én de NVR. Als een klager zijn tuchtklacht aan beide instanties voorlegt, kan het ertoe leiden dat twee tuchtrechtelijke instanties over de klacht oordelen. Er bestaat geen regel dat indien de ene instantie heeft geoordeeld, de andere instantie de tuchtklacht niet meer kan behandelen. Bovendien verschilt het toetsingskader van het Tuchtcollege NRVT met dat van de Rentmeesterskamer. De Rentmeesterskamer toetst of een rentmeester zijn werkzaamheden te goeder trouw, zorgvuldig en integer heeft verricht, op een zodanige wijze dat de goede naam en de reputatie van de rentmeester als deskundige daardoor wordt bevestigd.

Feitelijke onafhankelijkheid geen rechtvaardiging voor onjuiste mededeling

De rentmeester verweert zich verder met de stelling dat de taxatie in 2009 betrekking had op een ander object, werd uitgevoerd voor een andere opdrachtgever en met een ander doel. De eerste taxatie betrof namelijk een taxatie van gronden en gebouwen in erfpacht en in eigendom die ruim negen jaar geleden plaatsvond in opdracht van klager. Het doel van die taxatie was het vaststellen van de waarden in verband met inbreng van activa door de maatschap in een besloten vennootschap. Volgens hem is daarom geen sprake van ongepaste beïnvloeding door eerdere betrokkenheid die aan het verrichten van de onderhavige taxatie in de weg zou staan. Hij wijst bovendien op het tijdsverloop van negen jaar tussen beide taxaties. Ook voert hij aan dat de gewraakte verklaring een standaardzin betreft.

In tegenstelling tot het Tuchtcollege NRVT acht de Rentmeesterskamer de (woordelijk gelijkluidende) tuchtklacht wél gegrond. De gewraakte verklaring is aantoonbaar in strijd met de waarheid. Een rentmeester is verplicht in te staan voor de juistheid van hetgeen hij opschrijft. Dit geldt ook voor een standaardzin, die wellicht gemakkelijk opgeschreven wordt.

Het feit dat volgens de rentmeester geen sprake is van ongepaste beïnvloeding en zijn onafhankelijkheid niet in het geding komt, is geen rechtvaardiging om onjuistheden in het rapport op te nemen. Dat geldt ook in situaties waarin de onafhankelijkheid daadwerkelijk niet in het geding is. Bovendien is het niet aan de rentmeester om te beoordelen of de eerdere betrokkenheid wel of geen kwaad kan, aldus de Rentmeesterskamer. De tuchtklacht is derhalve gegrond en de rentmeester krijgt een waarschuwing.

Commentaar

Beide tuchtcolleges oordelen dat een door de rentmeester afgelegde verklaring van onafhankelijkheid feitelijk juist moet zijn. Dat het gaat om een standaardverklaring maakt dit niet anders. Dit lijkt mij juist.

Dit betekent echter nog niet dat een verklaring in strijd met de waarheid per definitie moet leiden tot tuchtrechtelijke verwijtbaarheid. In lijn met de uitspraak van het Tuchtcollege NRVT vind ik dat er in het onderhavige geval materieel weinig aan de hand is, met name vanwege het tijdsverloop van negen jaar. Daarnaast was bij de eerste taxatie sprake van een andere opdrachtgever, een ander object en een ander doel. De onafhankelijkheid van de taxateur was derhalve feitelijk niet in het geding. Dat de onafhankelijkheid in werkelijkheid niet is geschonden, moet – in tegenstelling tot het oordeel van de Rentmeesterskamer – mijns inziens wel degelijk meewegen bij beantwoording van de vraag of sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.

Opvallend is dat een rentmeester zich dus aan een strengere norm moet houden dan een taxateur. Is sprake van een feitelijke onjuistheid in zijn rapport, dan heeft hij volgens de Rentmeesterskamer tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld, óók als zijn onafhankelijkheid in werkelijkheid helemaal niet in het geding is. Het Tuchtcollege NRVT oordeelt daarentegen dat een verklaring omtrent onafhankelijkheid weliswaar feitelijk juist moet zijn, maar dat een onjuiste verklaring niet per definitie leidt tot tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De vraag is immers of in het onderhavige geval daadwerkelijk getwijfeld moet worden aan de onafhankelijkheid. Dat verschillend wordt geoordeeld over dezelfde situatie is onwenselijk. De praktijk is erbij gebaat als beide tuchtrechtelijke instanties aansluiting bij elkaar zoeken.

Patrick Haccou: ‘Met het toenemen van zowel het aantal tuchtrechtelijke instanties als het gebruik van het klachtinstrument in de taxatiewereld zou een bepaalde vorm van ‘rechtseenheid’ op overlappende onderwerpen nuttig zijn. Voorstelbaar is te kijken naar het benoemen van dezelfde persoon in verschillende tuchtcolleges. Uiteraard staat het ook partijen vrij de tuchtrechter te wijzen op vergelijkbare rechtsvragen voor andere colleges zodat die ook de visie van een aanpalende tuchtrechter in zijn oordeel kan betrekken.’

Meer informatie?

Nysingh staat rentmeesters en taxateurs bij in tuchtrechtelijke procedures. Heeft u vragen over tuchtrecht voor rentmeesters en taxateurs? Neem dan contact op met Patrick Haccou (T: 088 752 0246 of E: patrick.haccou@nysingh.nl) of Sharon Aaldering (T: 088 752 0237 of E: sharon.aaldering@nysingh.nl).

Voor een nadere beschouwing van een andere uitspraak van het Tuchtcollege NRVT over de eisen van objectiviteit en onafhankelijkheid leest u ook onze eerdere blogbijdrage.

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *