Is tuchtrecht NRvT ook van toepassing op lid schadecommissie?

Op 10 mei jl. heeft de Stichting Tuchtrechtspraak van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) (hierna: het tuchtcollege) uitspraak gedaan in een kwestie die de gemoederen de afgelopen tijd flink heeft beziggehouden. De eigenaar van een woonboerderij klaagde over het optreden van een taxateur (hierna: de taxateur), die de Minister van I&M geadviseerd had over een door de eigenaar ingediend verzoek om nadeelcompensatie. De belangrijkste vraag die vervolgens beantwoord moest worden was of het tuchtrecht van de NRVT, neergelegd in de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van 19 november 2015 (AGB), in dit geval van toepassing was.

Feiten

Blijkens de uitspraak is het tuchtcollege uitgegaan van de volgende feiten en omstandigheden.

Na de indiening van het verzoek door de eigenaar heeft de Minister een adviescommissie nadeelcompensatie ingesteld, gevormd door één lid. Dat is niet ongebruikelijk: ter beperking van de kosten wordt vaak volstaan met een enkelvoudige commissie (in de meeste gevallen een jurist), die zich indien nodig laat adviseren door een taxateur of accountant over de omvang van de schade. Dat laatste gebeurde ook hier: de adviescommissie heeft de taxateur verzocht de marktwaarde van de woonboerderij vast te stellen voorafgaand aan de planologische ingreep (het Tracébesluit). De taxateur is per 1 februari 2016 als lid van deze commissie benoemd.

Op 23 juni 2016 heeft de adviescommissie een conceptadvies uitgebracht over de toe te kennen planschade bestaande uit de waardevermindering die de woonboerderij onderging. Naar aanleiding van de reactie op dit concept door de eigenaar, heeft de taxateur een afzonderlijk taxatierapport opgesteld waarin de waarde van de woonboerderij voorafgaand aan de planologische ingreep is vastgesteld. Dat taxatierapport is als bijlage aan het definitieve advies gehecht is. In dit rapport is onder meer opgenomen dat op de taxatie het tuchtrecht van NRVT van toepassing is.

De eigenaar, die ontevreden was over de hoogte van de geadviseerde planschadevergoeding, klaagde vervolgens over het feit dat de beoordeling van de geadviseerde vergoeding ondeugdelijk was en dat bij het opstellen van het definitief advies inclusief het taxatierapport de door het NRVT opgestelde beroepsregels veronachtzaamd waren. De taxateur betoogde in het kader van zijn verweer tegen deze klacht onder meer dat het tuchtrecht hier niet van toepassing was op de schadebeoordeling van de commissie (aangevuld met de taxateur).

Uitspraak

Volgens artikel 2 AGB is het beginsel van professioneel gedrag van toepassing op elk handelen of nalaten van de geregistreerde taxateur. De overige fundamentele beginselen zijn alleen van toepassing bij de uitvoering van de professionele taxatiedienst. Het begrip ‘professionele taxatiedienst’ is gedefinieerd in artikel 1f AGB:

het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend.

In zijn uitspraak maakt het tuchtcollege onderscheid tussen enerzijds het opstellen van het taxatierapport waarin de waarde voorafgaand aan de planologische maatregel was vastgesteld en anderzijds “het vaststellen van planschade en het hieromtrent advies uitbrengen aan Rijkswaterstaat” (lees: de waardevermindering die de woonboerderij door het Tracébesluit onderging). Het tuchtcollege overweegt dat met het opstellen van een taxatierapport de taxateur een professionele taxatiedienst verricht heeft. Dat dit rapport is opgesteld in het kader van de advisering over een verzoek om nadeelcompensatie maakt dat volgens het tuchtcollege niet anders. Het tuchtcollege acht zich daarom bevoegd om over de inhoud en de totstandkoming van dit rapport te oordelen.

Het vaststellen van planschade en het hieromtrent advies uitbrengen aan Rijkswaterstaat door een hiervoor in het leven geroepen commissie is naar het oordeel van het tuchtcollege echter niet te beschouwen als een ‘professionele taxatiedienst’ als bedoeld in artikel 1f AGB. Het tuchtcollege acht zich daarom niet bevoegd te oordelen over de klachtonderdelen die zich richten tegen het advies van de adviescommissie.

De klachten tegen het taxatierapport worden afgewezen behoudens de klacht over het ontbreken van voldoende objectiviteit en onafhankelijkheid. Het tuchtcollege acht het onwenselijk dat de taxateur die benoemd is in een adviescommissie ook het afzonderlijke taxatierapport opstelt dat als uitgangspunt dient voor de berekening van de nadeelcompensatie. Volgens het tuchtcollege is de rol van de taxateur te nauw verweven met die van de opdrachtgever (te weten ook de opdrachtgever van het planschadeadvies) om te kunnen voldoen aan het fundamentele beginsel van objectiviteit en onafhankelijkheid. Het tuchtcollege verwijst daarbij naar de artikelen 2 en 16 AGB.

Aan de taxateur wordt echter geen maatregel opgelegd, nu het taxatierapport nu juist door de commissie was opgesteld om de klager tegemoet te komen en dat rapport als zodanig ook voldeed aan de eisen van het NRVT. De integriteit van de taxateur stond dus volgens het tuchtcollege niet ter discussie. Hij had zich alleen moeten realiseren dat door het opstellen van het nadere taxatierapport hij in een dubbelrol kwam te verkeren van taxateur annex lid van de commissie wat in wezen en schijn tot strijd met de eisen van objectiviteit en onafhankelijkheid kan leiden.

Bespreking

Twee elementen van deze uitspraak verdienen bijzondere aandacht, te weten:

  1. het oordeel dat het vaststellen van planschade en het hieromtrent uitbrengen van advies aan de schadeveroorzakende overheid door een hiervoor in het leven geroepen commissie niet als een ‘professionele taxatiedienst’ kan worden beschouwd;
  2. het oordeel dat een commissielid door die benoeming niet tevens als taxateur een taxatierapport kan opstellen zonder in strijd te handelen met het fundamentele beginsel van objectiviteit en onafhankelijkheid zoals nader uitgewerkt in de AGB.

Met name het tweede onderdeel roept vragen op. Zoals ook blijkt uit de rechtspraak van de Afdeling, geldt voor degene die lid is van een adviescommissie planschade of nadeelcompensatie immers eveneens de eis van onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Voorstelbaar is dat het tuchtcollege strenger is dan de Afdeling (zo meent de Afdeling dat in beginsel aan de van onafhankelijkheid reeds is voldaan wanneer de adviseur niet bij de opdrachtgever in dienst is), maar dat rechtvaardigt niet het oordeel dat een commissielid steeds onvoldoende onafhankelijk en objectief is om als taxateur te kunnen optreden.

De eisen van objectiviteit en onafhankelijkheid zijn uitgewerkt in artikel 16 AGB. Sub d van dit artikel is bepaald dat de taxateur op geen enkele wijze (direct of indirect) betrokken mag zijn bij het te taxeren object, behoudens de twee specifieke uitzonderingen genoemd in de toelichting. Eén van die uitzonderingen betreft de situatie dat het taxatierapport uitdrukkelijk wordt verschaft ter voorbereiding op, of gedurende (besprekingen in het kader van) gerechtelijke procedures. De ratio van deze uitzondering is, zo hebben wij begrepen, dat partijen in die situatie kunnen terugvallen op de rechter, waardoor onafhankelijke oordeelsvorming is geborgd. Dat laatste is ook hier het geval.

Er is daarom bepaald discussie mogelijk zowel over de vraag of het tuchtcollege in dit geval het handelen van de taxateur terecht aan artikel 16 heeft getoetst als over de uitkomst van die toetsing.

Consequenties voor huidige praktijk

Intussen is het de vraag of de consequenties van deze uitspraak voor de praktijk groot zijn. In dit geval deed zich immers voor de bijzonderheid dat de taxateur, die lid was van de adviescommissie, op verzoek van de (latere) klager een afzonderlijk taxatierapport uitsluitend omtrent de waarde (en niet ook de schade) had opgesteld. Wanneer een enkelvoudige commissie wordt benoemd die vervolgens een beroep doet op een taxateur, zal die taxateur in de regel geen deel uitmaken van de commissie. Problemen ten aanzien van objectiviteit en onafhankelijkheid doen zich dan niet voor, behoudens bijkomende omstandigheden die dit anders maken. Wordt de taxateur benoemd als één van meerdere commissieleden dan zal geen sprake hoeven zijn van een afzonderlijk taxatierapport. De bijdrage die de taxateur in commissieverband aan het advies levert is volgens het tuchtcollege geen professionele taxatiedienst als bedoeld in artikel 1f AGB.

Niettemin lijkt het ons wenselijk om de AGB aan te passen waardoor wordt uitgesloten dat werkzaamheden die een taxateur verricht als lid van een adviescommissie als professionele taxatiedienst beschouwd kunnen worden, ook wanneer die werkzaamheden bestaan uit het opstellen van een taxatierapport.

De uitspraak geeft ook geen antwoord op de vraag of de beoordeling/taxatie van planschade en nadeelcompensatie buiten een door de overheid aangewezen commissie danwel andere niet-marktwaarde gerelateerde taxaties of adviesdiensten (zoals bijvoorbeeld de begroting van de werkelijke waarde ex artikel 40b-40f Onteigeningswet, de inbrengwaarde ex artikel 6.13 lid 5 Wro, etc) al dan niet gemaakt in commissieverband als een professionele taxatiedienst moeten worden aangemerkt. Er valt veel voor te zeggen ook hier een uitzondering te maken in dezelfde zin als de uitzonderingen bedoeld in artikel 16d AGB. Deze taxaties worden immers veelal beheerst door een stelsel van rechtsbescherming waarin een rechterlijk oordeel over de inhoud en totstandkoming van de taxatie gewaarborgd is. Indien dergelijke beoordelingen in de vorm van een (deskundige) advies aan een opdrachtgever worden uitgebracht zonder dat er sprake is van derdenwerking en/of maatschappelijk vertrouwen valt bezwaarlijk in te zien waarom daarop de volledige regels en regelementen van de NRVT van toepassing moeten zijn.

Slot

De uitspraak (nummer 20161116) is geanonimiseerd gepubliceerd op de site van het NRVT.

Klachtnummer: 20161116
Datum uitspraak: 10 mei 2017
Link naar document: Uitspraak anoniem

Wij sluiten af met de opmerking dat de taxateur door Patrick Haccou en Carola van Andel is bijgestaan.

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *