Onteigening gedeelte horecabedrijf. Residuele benadering.

Rechtbank Overijssel 8 november 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4540

Onteigend werd een onbebouwd gedeelte van een kavel waarop een horecabedrijf aanwezig was. Hoe dient de waarde daarvan bepaald te worden?

Wanneer hetgeen onteigend wordt niet zelfstandig verhandeld pleegt te worden, dient het te worden getaxeerd als onderdeel van het geheel. In zoverre bestond tussen partijen geen discussie. In dit geval betekende dit dat eerst de waarde van het totale horecabedrijf bepaald diende te worden, waarna vervolgens uit de waarde van dit totaal de waarde van het onteigende gedeelte afgeleid diende te worden. Over de wijze waarop dit moest gebeuren bestond wel veel discussie.

Deskundigen bepaalden de waarde van het totale object aan de hand van de omzet die door het horecabedrijf gerealiseerd werd (residuele methode). De provincie verweet deskundigen dat zij daarbij onvoldoende rekening hielden met verschillende vergelijkingstransacties, uit welke transacties volgens de provincie bleek dat redelijk handelende partijen de waarde niet (uitsluitend) aan de hand van de omzet zouden bepalen. De rechtbank volgde echter deskundigen. Daarbij werd bijzondere betekenis gehecht aan het feit dat één van de door de rechtbank benoemde deskundigen horecadeskundige was, terwijl ook de door de provincie benaderde horecadeskundige de waarde van het object met de residuele methode getaxeerd had.

Deskundigen bepaalden vervolgens de waarde van het onteigende door op de waarde van het totaal eerst de bouwkosten van het bedrijf in mindering te brengen en aldus de waarde van de deels bebouwde kavel vast te stellen. Vervolgens werd een m²-prijs bepaald, die per bestemming (sterk) verschilde. De rechtbank volgde deskundigen in deze benadering, maar kwam in belangrijke mate tegemoet aan de kritiek van de provincie door van andere prijzen per m² uit te gaan. Zo achtte de rechtbank anders dan deskundigen van belang dat het in het bestemmingsplan bepaalde maximum aantal parkeerplaatsen geheel op het overblijvende gerealiseerd kon worden, terwijl het gedeelte van het onteigende dat eveneens als parkeerterrein ingericht mocht worden verder van de bedrijfsgebouwen gelegen was.

Omdat het overblijvende voldoende ruimte bood voor alle voor het exploiteren van het horecabedrijf vereiste functies, was van een waardevermindering van het overblijvende volgens deskundigen en rechtbank geen sprake.

De onteigende heeft tegen het vonnis cassatie aangetekend.

De provincie wordt door Nysingh bijgestaan.

 

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *