Rechter toetst vestiging voorkeursrecht terughoudend

Het besluit tot vestiging van een voorkeursrecht betreft een discretionaire bevoegdheid. Het al dan niet uitoefenen van die bevoegdheid dient daarom door de rechter terughoudend te worden getoetst. Ten tijde van de vestiging hoeft nog geen duidelijkheid te bestaan omtrent de precieze invulling van de beoogde ontwikkeling, de financiële uitvoerbaarheid daarvan of de inzet van het onteigeningsinstrument. Dit en meer bevestigt de rechtbank Noord-Holland in haar uitspraak van 22 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:8745).

Voorkeursrecht vanwege beoogde transformatie kantorengebied

De raad van de gemeente Purmerend heeft gronden aangewezen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) van toepassing zijn. Daaraan is ten grondslag gelegd dat een voorkeursrecht wenselijk is met het oog op de beoogde transformatie van het gebied van hoofzakelijk kantoren naar een gebied met een hogere bebouwingsdichtheid met hoogbouw en de toevoeging van vooral een woonfunctie.

Potentiële kopers hebben afgeleid belang

De grondeigenaar stelde dat de besluitvorming onzorgvuldig was voorbereid, omdat ten onrechte ervan is uitgegaan dat de gemeente bij een voorgenomen verkoop slechts met de juridisch eigenaar te maken heeft. De bedrijfsstructuur van deze eigenaar zou echter met zich meebrengen dat ‘een object van haar in gebruik wordt genomen door een onderneming die zorgdraagt voor het zorgaanbod op locatie, zodat sprake kan zijn van meer dan één belanghebbende’.

Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 22 oktober 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3786) wijst de rechtbank erop dat vestiging van het voorkeursrecht tot gevolg heeft dat de perceelseigenaren beperkt worden in hun vervreemdingsmogelijkheid en dat het belang van een potentiële koper, die zijn aankoopmogelijkheden geringer ziet worden, een daarvan afgeleid belang is. Nu de aanbiedingsplicht uitsluitend voor de vervreemder geldt heeft de raad zich terecht uitsluitend tot de eigenaar gewend en niet tevens tot potentiële kopers die slechts een afgeleid belang hebben. Op het perceel rustten ook geen beperkte rechten. De rechtbank oordeelt dat van onzorgvuldige voorbereiding geen sprake was.

Discretionaire bevoegdheid: terughoudende rechterlijke toetsing

Onder verwijzing naar de eerdergenoemde uitspraak van de Afdeling van 22 oktober 2014, wijst de rechtbank er verder op dat het bij de vestiging van een voorkeursrecht om een discretionaire bevoegdheid gaat. Het al dan niet uitoefenen van die bevoegdheid dient, indien aan de wettelijke voorwaarden voor de toepassing daarvan is voldaan, door de rechter terughoudend te worden getoetst.

Globaal beeld bestemming en wens regierol voldoende

Volgens de perceelseigenaar had de raad ten onrechte niet gemotiveerd wat het globale beeld van de toekomstige bestemming inhoudt.

Opnieuw wijst de rechtbank op dezelfde uitspraak van de Afdeling, waaruit ook volgt dat de systematiek van de Wvg met zich brengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden gevestigd, vaak nog onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 Wvg, welke bepaling ertoe strekt dat de raad reeds vóór aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen, opdat hij in een vroeg stadium slagvaardig kan optreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat, aldus de rechtbank.

Geen duidelijkheid vereist over financiële uitvoerbaarheid of inzet onteigeningsinstrument

De rechtbank wijst er verder op dat evenmin vereist is dat ten tijde van het vestigen van het voorkeursrecht vaststaat dat de toegedachte bestemming financieel uitvoerbaar is. Evenmin hoeft te aangetoond dat zo nodig tot onteigening wordt overgegaan.

Individuele financiële belangen hoeven niet afgewogen te worden

Tot slot stelt de perceelseigenaar dat zij er groot belang bij heeft om enerzijds het perceel te kunnen afstoten aan zorgbeleggers en anderzijds de zorg op het perceel te kunnen continueren. De vestiging van het voorkeursrecht zou dit onmogelijk maken.

De rechtbank wijst erop dat het voorkeursrecht slechts inhoudt dat als de eigenaar de grond wil verkopen, zij deze eerst aan de gemeente moet aanbieden en dat, indien de gemeente dan niet over de middelen beschikt om tot aankoop daarvan te kunnen overgaan, de gemeente daarvan zal moeten afzien. Dat het voorkeursrecht ook in dat geval op de grond blijft rusten betekent niet dat de raad niet in redelijkheid de grond met een voorkeursrecht heeft kunnen bezwaren. De rechtbank wijst erop dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de grondeigenaren, zodat dit financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken.

Meer informatie?

Wilt u meer weten over de Wet voorkeursrecht gemeenten, ondersteuning bij de vestiging van een voorkeursrecht of gewoon even van gedachten hierover wisselen? Neem dan contact op met Jessica de Roos (t: +31 (0)651385002 of e: jessica.deroos@nysingh.nl) of iemand anders van ons team grondzaken.

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.