Recht op onteigening bestaat niet

Maakt de gemeente misbruik van haar bevoegdheid door te weigeren een eigendomsperceel, te midden van pachtpercelen, te onteigenen, terwijl wél de pachtovereenkomst ten aanzien van de omliggende percelen wordt beëindigd?

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 12 mei 2020 die vraag ontkennend beantwoord. Er bestaat geen recht om onteigend te worden. Daarnaast bespreekt het hof de vereisten van beëindiging van de pachtovereenkomst voor omliggende percelen.

Waar ging het om?

Appellante runt een sierplantenkwekerij. Ze oefent haar bedrijf uit op zowel eigen grond als op drie percelen die ze van de gemeente pacht. Haar eigen perceel met woning en bedrijfsgebouwen ligt ingesloten tussen de drie gepachte percelen. De gemeente heeft besloten om de pachtovereenkomst te beëindigen, omdat ze de pachtpercelen wil ontwikkelen in een niet-agrarische bestemming, namelijk een nieuwbouwwijk. Ook het eigendomsperceel van appellante is gelegen in het bestemmingsplan voor de nieuwe woonwijk. Daarom is appellante van mening dat de gemeente de pacht niet kan beëindigen zonder ook haar perceel aan te kopen. Het hof denkt hier anders over.

Gronden voor beëindiging pachtovereenkomst

Allereerst beoordeelt het hof of de gemeente de pachtovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd met een beroep op artikel 7:370 lid 1 onder e BW in samenhang met artikel 7:377 BW. Op grond van deze artikelen mag de verpachter de pachtovereenkomst opzeggen of ontbinden als hij het verpachte niet langer voor de landbouw wil bestemmen en deze nieuwe bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang. Het hof oordeelt dat aan beide vereisten voldaan is, omdat de pachtgronden bestemd zijn als ‘wonen’ in het geldende bestemmingsplan. Daarnaast toetst het hof de beëindiging van de pacht aan de aanvullende toetsingscriteria uit de rechtspraak (Hedwigepolder 13 december 2016 en 25 april 2017). De wil van de verpachter moet ernstig gemeend zijn, de verwezenlijking van de bestemming moet voldoende concreet en uitvoerbaar zijn en tot slot moet de verpachter financieel in staat zijn om de bestemming te realiseren. Op het onteigeningsblog heeft Jessica de Roos deze vereisten besproken. Deze bijdrage leest u hier.

Het hof oordeelt dat aan deze vereisten is voldaan. De wil van de gemeente om het zuidelijke deel van de nieuwbouwwijk af te maken is ernstig gemeend en daarnaast is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd. Dit blijkt uit onder meer het bestemmingsplan, de raadsbesluiten, het exploitatieplan en de exploitatieovereenkomst.

Voldoende concreet en uitvoerbaar

Het hof acht bovendien de verwezenlijking van de bestemming voldoende concreet en uitvoerbaar. Het hof overweegt dat aannemelijk is dat de gemeente de bestemming kan realiseren. Daarnaast maakt het niet uit of de gemeente de bestemming zelf gaat realiseren of dit laat doen door een derde. Wel is vereist dat de wil van de gemeente is gericht op het bestemmen van de verpachte grond tot niet landbouw betrekkelijke doeleinden. Dit is hier het geval.

Plan uitvoerbaar? Eigendomsgronden ook nodig?

Appellante was het daarmee niet eens en stelde dat de bestemming niet voldoende concreet en uitvoerbaar is omdat de gemeente niet verder kán gaan met de ontwikkeling van de woonwijk zonder ook haar eigendomsgronden te verwerven. De gemeente heeft echter toegelicht dat de huidige plannen aangepast kunnen worden. Het hof gaat daarin mee en acht het bestemmingsplan uitvoerbaar.

Geen misbruik van bevoegdheid door eigendomsperceel niet te verwerven

Daarnaast stelde appellante dat de gemeente misbruik van haar bevoegdheid maakt door de pachtovereenkomst te beëindigen in de wetenschap dat appellante haar bedrijf op uitsluitend de eigendomsgronden niet kan voortzetten.

Het hof gaat ook hierin niet mee. Allereerst is duidelijk dat de gemeente de gepachte gronden nodig heeft voor de ontwikkeling van het bestemmingsplan en daarom de pachtovereenkomst mocht beëindigen. Daarnaast hanteert de gemeente een passief grondbeleid. In het verleden heeft weliswaar minnelijk overleg plaatsgevonden over verwerving van de eigendomsgronden tegen een volledige schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet, maar de onderhandelingen zijn gestokt. Het hof ziet in dit handelen geen aanknopingspunt voor misbruik van bevoegdheid en overweegt:

“Het enkele feit dat [appellante] zich blijkbaar niet in de getaxeerde waarden kan vinden, en de onderhandelingen stokken, maakt niet dat de gemeente misbruik van haar bevoegdheid maakt door (dan) te kiezen voor beëindiging van de pachtovereenkomst via de rechter, zonder tegelijkertijd tot onteigening over te gaan.”

Ook is niet gebleken dat onevenredigheid bestaat tussen het belang van de gemeente bij beëindiging van de pachtovereenkomst en het belang van appelante bij een packagedeal. Het beroep op artikel 3:13 BW faalt.

Geen recht op onteigening

Tot slot merkt het hof in zijn algemeenheid nog op dat een recht op onteigening niet bestaat. De gemeente hoeft de percelen van appellante dus niet te verwerven. De gemeente stelt dat appellante haar eigendom zelfstandig mag ontwikkelen volgens het bestemmingsplan of dat ze haar eigendom kan verkopen met de bestemming wonen. Volgens het hof leveren beide opties voor appellante een hogere opbrengst op dan verkoop tegen voortgezet agrarische gebruik. De opties leiden (mogelijk) wel tot een lagere opbrengst of hogere risico’s dan bij een onteigening het geval is. Dat brengt echter niet mee dat de gemeente misbruik maakt van haar bevoegdheid door de pachtovereenkomst te beëindigen.

VRAGEN

Heeft u vragen over onteigening of over het pachtrecht? Neem dan contact op met Jessica de Roos (per e-mail: jessica.deroos@nysingh.nl of bel 06 51 38 50 02).