Positie juridisch eigenaar na economische eigendomsoverdracht

Op 15 december jl. heeft de Hoge Raad meerdere arresten gewezen die alle betrekking hebben op onteigeningen ten behoeve van de verlegging van de A9 nabij Schiphol (zie ook ‘Eliminatie tracébesluit zonder voorafgaand plan‘ en ‘Geen vergoeding wederbeleggingskosten handelaar in onroerende zaken‘). In dit arrest (ECLI:NL:HR:2017:3141) stond centraal de positie juridisch eigenaar na economische eigendomsoverdracht. In hoeverre kan de juridisch eigenaar aanspraak maken op vergoeding van schade die niet door de economisch eigenaar maar door hemzelf ondervonden worden? Het incidenteel cassatieberoep, dat betrekking had op het eliminatiebeginsel, wordt elders op dit blog besproken.

Positie economisch eigenaar

Degenen die niet in de onteigeningsprocedure kunnen tussenkomen, hebben in beginsel ook geen recht op enigerlei schadevergoeding. Op dit beginsel heeft de Hoge Raad echter een belangrijke uitzondering gecreëerd in zijn arresten Rotterdam/Engel (HR 10 augustus 1995, NJ 1996, 614) en Etten-Leur/Rotij (HR 31 januari 1996, NJ 1996, 615). Die uitzondering betreft een economisch eigenaar wiens positie ‘nagenoeg op een lijn te stellen was met die van de juridisch eigenaar’. De Hoge Raad meent dat er in een dergelijk geval geen goede gronden zijn om de schade voor rekening van de economisch eigenaar te laten en komt en heeft geoordeeld dat de onteigenaar de door de economisch eigenaar geleden schade aan de juridisch eigenaar dient te vergoeden, waarna laatstgenoemde, wanneer hij door de economische eigenaar tot vergoeding van diens schade zou worden aangesproken, geen beroep kan doen op overmacht omdat hij door dat beroep ongerechtvaardigd zou worden verrijkt (art. 6:78 BW). De juridisch eigenaar heeft dus aanspraak op vergoeding van de schade die door de economisch eigenaar wordt ondervonden.

Eigen schade juridisch eigenaar na overdracht economische eigendom

In dit arrest ging het om de vraag of de juridisch eigenaar daarnaast ook aanspraak kan maken op schade die hij zelf als gevolg van de onteigening meent te ondervinden. De juridisch eigenaar had het recht van voortgezet gebruik behouden; dat recht zou blijkens de akte van levering eerst eindigen “zodra de bestemming van het perceel in een andere dan agrarische bestemming wijzigt en de economische eigenaar het gekochte daadwerkelijk conform de nieuwe, gewijzigde bestemming wil (doen) gebruiken”. De eigenaar stelde dat hij zijn juridisch eigendom zonder onteigening daarom had kunnen blijven gebruiken en verlangde vergoeding van onder meer investeringsschade over de gehele aankoopsom van vervangende grond en omrijschade.

Rechtbank en ook AG meenden dat de juridisch eigenaar geen aanspraak op vergoeding van eigen schade kon maken; de rechtbank meende zelfs dat de juridisch eigenaar “tegen beter weten in” in zijn claim had volhard. Een belangrijk argument voor de AG hierbij was dat de juridisch eigenaar, wanneer zijn recht van gebruik conform de akte zou zijn geëindigd, evenmin op enigerlei aanvullende vergoeding aanspraak had kunnen maken. De Hoge Raad komt echter tot een ander oordeel.

De Hoge Raad stelt voorop dat een eigenaar recht heeft op volledige vergoeding voor alle schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow). De omstandigheid dat de eigenaar het onteigende in economische eigendom heeft overgedragen brengt hierin volgens de Hoge Raad geen verandering. Wel zal de juridisch eigenaar de schadeloosstelling voor de werkelijke waarde moeten afdragen aan de economisch eigenaar. De Hoge Raad overweegt voorts dat, wanneer de economisch eigenaar op het onteigende een bedrijf uitoefent, de door de juridisch eigenaar te ontvangen en door te betalen schadeloosstelling tevens een vergoeding kan bevatten van de door de economisch eigenaar ondervonden bijkomende schade.

Anders dan zijn AG zegt de Hoge Raad niet te kunnen inzien waarom de juridisch eigenaar, die zijn bedrijf na de economische eigendomsoverdracht op het onteigende heeft voortgezet, geen recht zou hebben op vergoeding van de schade die hij in verband met die bedrijfsuitoefening lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. Daarmee ontstaat volgens de Hoge Raad immers geen aanspraak op enige schadeloosstelling die de onteigende niet gehad zou hebben als geen economische-eigendomsoverdracht zou hebben plaatsgevonden. De onteigenaar verkeert daarom naar het oordeel van de Hoge Raad niet in een nadeliger positie dan zonder die economische-eigendomsoverdracht het geval zou zijn.

Hoe moet de schade van de juridisch eigenaar na overdracht economische eigendom worden begroot?

Vervolgens geeft de Hoge Raad nog verschillende aanwijzingen die de aanspraak van de juridisch eigenaar op schadevergoeding belangrijk beperken:

  1. Vergoeding van bijkomende schade aan de juridisch eigenaar vindt alleen plaats indien die vergoeding ook had moeten plaatsvinden wanneer geen sprake was geweest van economische-eigendomsoverdracht;
  2. Onderzocht moet worden of en in hoeverre de juridisch eigenaar zijn bedrijf, de onteigening weggedacht, naar redelijke verwachting na de peildatum zou hebben voortgezet op de onroerende zaak. In dat kader is mede van belang de contractuele verhouding met de economisch eigenaar omdat hetgeen met de economisch eigenaar is overeengekomen over een mogelijke beëindiging van het gebruik van het onteigende onder omstandigheden kan meebrengen dat verplaatsing van het bedrijf niet aangemerkt kan worden als onteigeningsgevolg;
  3. De omstandigheid dat de onteigende de vergoeding voor de werkelijke waarde moet afdragen aan de economisch eigenaar en derhalve niet kan benutten voor de aankoop van een vervangende bedrijfslocatie is geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, maar van de voordien reeds plaatsgevonden hebbende economische-eigendomsoverdracht;
  4. In lijn met het voorgaande geeft de omstandigheid dat de juridisch eigenaar na de economische-eigendomsoverdracht het gebruik van de onroerende zaak om niet of tegen een relatief geringe vergoeding heeft mogen voortzetten, op zichzelf geen aanspraak op schadeloosstelling voor een hogere gebruiksvergoeding (bijvoorbeeld uit hoofde van huur) die hij voor een vervangende bedrijfslocatie moet betalen. Die gebruiksvergoeding komt slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover deze uitgaat boven het bedrag dat naar objectieve maatstaven een geëigende gebruiksvergoeding voor het onteigende zou zijn geweest.
Slotopmerkingen

Over de aldus door de Hoge Raad voorgeschreven benadering kan men bepaald kritisch denken. De door de Hoge Raad in 1996 gecreëerde uitzonderingspositie had betrekking op de economisch eigenaar van wie de positie nagenoeg geheel op één lijn is te stellen met die van een juridische eigenaar die de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt. De juridisch eigenaar leed als gevolg daarvan door de onteigening geen schade. Dat ook in de situatie dat juridisch en economisch eigenaar beiden schade lijden een uitzonderingspositie voor de economisch eigenaar geldt, is niet vanzelfsprekend.

Bovendien lijkt mij onjuist de veronderstelling van de Hoge Raad dat, wanneer de door de Hoge Raad voorgeschreven aanpak wordt gevolgd, de onteigenaar niet in een nadeliger positie verkeert dan zonder die economische-eigendomsoverdracht het geval zou zijn. Het risico bestaat immers dat nu zowel aan de juridisch als aan de economisch eigenaar bijkomende schaden vergoed moeten worden.

Tenslotte is de aanpak gekunsteld. Voor de economisch eigenaar geldt dat zijn schade wordt aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, ondanks het feit dat die schade in een contractuele relatie wordt geleden. Voor de juridische eigenaar geldt in het geval van economische eigendomsoverdracht kennelijk het tegenovergestelde.

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *