Onteigening Bouwmarkt Binckhorst: over eliminatie en een niet-marktconforme huur

De onteigening van een bouwmarkt leidt tot een uitspraak van de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2020:7337), waarin verschillende interessante aspecten naar voren komen. Twee van die aspecten komen in deze bijdrage aan bod.

De bestemmingsplannen

Op de peildatum gold het bestemmingsplan Rotterdamsebaan. In dit plan had de bouwmarkt deels de bestemming “verkeer­hoofdverkeersweg” en deels de bestemming “verkeer-verblijfsgebied 1” . Voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit plan gold het bestemmingsplan Binckhorst (Nieuw Binckhorst Zuid). Daarin had de bouwmarkt deels de bestemming “verkeer-hoofdverkeersweg” en deels de bestemming “groen-uit te werken bestemming”. Voorafgaand aan het bestemmingsplan Binckhorst (Nieuw Binckhorst Zuid) gold het bestemmingsplan Binckhorst uit 1989. Daarin was aan het onteigende de bestemming “bedrijfsdoeleinden en volumineuze detailhandel, waarboven kantoren toegestaan” en de bestemming “bedrijfsdoeleinden” toegekend. Het bestaande gebruik was conform het laatstgenoemde bestemmingsplan.

Eliminatie

De eliminatie van het bestemmingsplan Rotterdamsebaan stond niet ter discussie. Er bestond wel discussie over de vraag of het plan Binckhorst (Nieuw Binckhorst Zuid) bij de schadeloosstelling een rol mocht spelen. Ook laatstgenoemd plan beoogde namelijk de aanleg van de Rotterdamsebaan op een deel van het onteigende mogelijk te maken.

De rechtbank stelt voorop dat uiterst terughoudend moet worden omgegaan met het elimineren van bestemmingsplannen. Zij overweegt voorts dat ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan Binckhorst (Nieuw Binckhorst Zuid) nog onvoldoende concreet was uitgedacht hoe het tracé voor de Rotterdamsebaan er ter plaatse van het onteigende uit zou komen te zien. Volgens de rechtbank was er pas bij de vaststelling van het bestemmingsplan Rotterdamsebaan een voldoende concreet plan dat ten grondslag lag aan de onteigening. Anders dan de eigenaar, meent de rechtbank dat het plan Binckhorst (Nieuw Binckhorst Zuid) bij de bepaling van de schadeloosstelling dient te worden betrokken.

De gevolgen hiervan zijn volgens de rechtbank overigens beperkt. Het onteigende ontleent zijn hoogste waarde aan het bestaande gebruik. Dat gold volgens de rechtbank zowel onder het plan Binckhorst (Nieuw Binckhorst Zuid) als onder het plan Binckhorst uit 1989.

Zie ook deze en deze bijdrage over eliminatie van Bas ten Kate.

Niet-marktconforme huur

De bijzonderheid bestond dat de werkelijke jaarhuur bijna € 100.000,- hoger was dan de marktconforme jaarhuur (€ 352.899,- respectievelijk € 253.270,-). Volgens de eigenaar verhuurde hij het onteigende al 20 jaar voor deze forse vergoeding. Hij betoogde dat daarom bij de huurwaardekapitalisatie met de werkelijke huur gerekend moest worden.

De rechtbank oordeelde anders. Volgens de rechtbank zou een redelijk handelend koper uitgaan van een marktconforme huur. Ook ligt het volgens de rechtbank in de rede dat een redelijk handelend huurder bij een nieuwe eigenaar een huurverlaging zal willen bewerkstelligen. Daarmee zou een termijn van ongeveer vier maanden gemoeid zijn. In de waarde is daarom verwerkt dat een koper nog gedurende vier maanden de niet-marktconforme huur zal ontvangen. De eigenaar had volgens de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt waarom een redelijk handelend koper langer dan vier maanden zou rekenen op het kunnen innen van deze hogere huur.

Huurwaardekapitalisatie

Het niet conform zijn van de huur speelt ook een belangrijke rol bij de bepaling van de inkomensschade. Als gevolg van de onteigening zou de eigenaar immers geen huur meer ontvangen. De rechtbank volgt daarin het advies van deskundigen. Bij de bepaling van de huurderving moet men rekening houden met de kans dat het voordeel van een niet-marktconforme huur op enig moment ook zonder onteigening teniet zou gaan. Het nadeel wordt daarom bepaald door het verschil te nemen tussen de feitelijke huurprijs en de marktconforme huurprijs en daar bij, rekening houdend met de goede en kwade kansen, een kapitalisatiefactor 1 te hanteren.

Het mislopen van het deel van de huur dat wel marktconform is, komt in de uitspraak niet aan bod. Mogelijk omdat deze schade al vergoed is in de waarde van het onteigende, die immers op basis van huurwaardekapitalisatie van de marktconforme huur is vastgesteld.

Het oordeel van de rechtbank is opvallend, omdat verhuur kennelijk al heel lang voor de niet-marktconforme huurprijs plaatsvond.

Meer weten?

Wilt u meer informatie over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met Bas ten Kate, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 53 18 12 14 of e: bas.tenkate@nysingh.nl).

 

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.