Onbekende huurder onteigeningsprocedure

Ondanks onderzoek en navraag in het minnelijk overleg meldt zich gedurende de administratieve onteigeningsprocedure toch een onbekende huurder. Hoe gaat de Kroon hiermee om?

Rijnlandroute

In de Staatscourant van 27 juni 2016 zijn drie Koninklijke Besluiten van 19 mei 2016 gepubliceerd over onteigening ter realisatie van de Rijnlandroute in de gemeenten Leiden, Katwijk, Wassenaar, Voorschoten en Leidschendam-Voorburg. Het KB dat ziet op de deeltrajecten 1a, 1b en 1c van de Rijnlandroute kent de meeste zienswijzen. Enkele aspecten die zien op de (voorbereiding van de) administratieve procedure zijn interessant om te signaleren. Eerder op dit blog verscheen al de bijdrage Opstalrecht als alternatief voor aankoop. Deze bijdrage ziet op de onbekende huurder die zich meldt in de onteigeningsprocedure.

Zienswijze huurder

Een van de reclamanten stelt dat hij naast eigenaar van twee grondplannummers tevens huurder is van een schuur op een ander grondplannummer. Hij zou ten onrechte niet door (de Provincie Zuid-Holland namens) Rijkswaterstaat in zijn hoedanigheid als huurder in het minnelijk overleg ter voorkoming van onteigening zijn betrokken.

Oordeel Kroon

De Kroon overweegt dat uit het namens Rijkswaterstaat ingestelde onderzoek naar belanghebbenden niet naar voren is gekomen dat deze reclamant huurder is van de bedoelde schuur. Rijkswaterstaat heeft in dit onderzoek het register van de Kamer van Koophandel geraadpleegd. Uit het gevoerde minnelijk overleg is Rijkswaterstaat evenmin gebleken dat reclamant de schuur huurt. Rijkswaterstaat heeft de eigenaren gelijktijdig met het aanbod ter voorkoming van onteigening schriftelijk verzocht Rijkswaterstaat op de hoogte te stellen van eventuele derde belanghebbenden, zoals huurders. De eigenaren hebben hierop echter niet laten weten dat de schuur aan de reclamant is verhuurd. De Kroon oordeelt dat het vanwege het voorgaande Rijkswaterstaat niet kan worden tegengeworpen dat zij de reclamant niet ook al huurder in het minnelijk overleg heeft benaderd. Daarbij overweegt de Kroon dat de reclamant in de gerechtelijke procedure op grond van artikel 3 lid 2 Onteigeningswet de civiele rechter kan verzoeken in de gerechtelijke onteigeningsprocedure te mogen tussenkomen.

Opvallend is dat de Kroon niet de standaardoverweging geeft dat het minnelijk overleg op grond van art. 17 Onteigeningswet nog tot een minnelijke regeling kan leiden. Daarnaast wordt uit het KB niet duidelijk of de grondverwerver in gesprekken met de eigenaar van de schuur, of met de reclamant als eigenaar van andere grondplannummer, mondeling navraag heeft gedaan naar eventuele overige rechthebbenden op de schuur of rechten in het tracé van de Rijnlandroute. In de regel zullen dit soort vragen namelijk in de gesprekken in het minnelijk overleg wel naar voren komen.

Positie huurder onteigeningsprocedure

Als de betreffende huurder de onteigenaar redelijkerwijs niet bekend had kunnen zijn, kan met hem ook niet onderhandeld worden. Lastiger is het als het de onteigenaar wel bekend is dat het benodigde object verhuurd of verpacht is, maar de eigenaar niet wil dat met deze rechthebbende onderhandeld worden, bijvoorbeeld vanwege de vrees voor vroegtijdige leegstand. Hieromtrent kunnen in het kader van de onderhandelingen die aan een (verzoek)besluit tot onteigening vooraf moeten gaan nog wel eens lastige discussies worden gevoerd. In deze eerdere bijdrage op dit blog over het KB Hedwigepolder wordt nader ingegaan op deze positie van huurders en pachters.