Liquidatie en rente vrijkomend kapitaal

In de praktijk is bij de begroting van de onteigeningsschadeloosstelling vaak discussie over het te hanteren rentepercentage over het vrijkomend kapitaal. In een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland van 14 december 2016 (niet gepubliceerd) is nog eens bevestigd dat als kader geldt het inkomen dat de onteigende kan verwerven met een belegging die wat risico en liquiditeit betreft de investering, die ten gevolge van de onteigening verloren gaat, zo dicht mogelijk benadert. De in de praktijk gehanteerde percentages voor de rente vrijkomend kapitaal, zoals 4% bij los land en 5% bij gebouwen, kunnen in dat kader nog steeds actueel zijn.

Werk waarvoor onteigend werd

Rijkswaterstaat onteigende ten behoeve van de realisatie van de N18 onder meer een voormalige stal die was omgevormd tot bedrijfsruimte en aldus werd verhuurd. Verhuurders waren twee zussen en een broer die dit object van hun ouders geschonken hadden gekregen.

Advies deskundigen

Deskundigen waren met partijen van mening dat de eigenaren min of meer toevallig in de huidige positie van verhuurder terecht zijn gekomen. Een redelijk handelend eigenaar zou in deze positie, geconfronteerd met het verlies van de onroerende zaak, niet overgaan tot aankoop van een vervangend object. Als uitgangspunt voor de berekening van de schadeloosstelling geldt derhalve liquidatie met een vergoeding van de inkomensschade. Op de jaarlijkse inkomensschade moet de rente over het vrijkomende kapitaal in mindering worden gebracht.

Deskundigen overwogen dat volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (onder meer HR 21 december 1960, NJ 1961, 115, Van der Hoek/Ridderkerk) de rente op het vrijkomend kapitaal gesteld dient te worden op de rente die de onteigende kan maken met een belegging welke wat risico en liquiditeit betreft de investering die ten gevolge van de onteigening verloren ging, zo dicht mogelijk nadert.

In de praktijk wordt bij een belegging in grond zonder gebouwen veelal een rentepercentage van 4% gehanteerd en bij een belegging in gebouwen een percentage van 5%. Deskundigen achtten in onderhavig geval ook een percentage van 5% voor rente vrijkomend kapitaal aangewezen.

Reactie onteigenden

Namens de onteigenden is naar voren gebracht dat deskundigen met dit oordeel miskennen dat een dergelijk rendement niet meer van deze tijd is, nu de genoemde percentages uit de praktijk van decennia geleden zijn en de huidige economische tendens een andere is. Deskundigen zouden volgens de onteigenden onvoldoende rekening hebben gehouden met de concrete omstandigheden van het geval door de genoemde standaardpercentages te hanteren. Volgens de onteigenden ligt het meer voor de hand dat zij het vrijkomend kapitaal op een depositorekening zetten dan wel het aanwenden om hun hypotheken mee af te lossen. Hierbij hoort een veel lager rendement van maximaal 2%.

Oordeel rechtbank rente vrijkomend kapitaal

De rechtbank volgt het oordeel van de deskundigen. De rechtbank verwijst naar het hiervoor genoemde arrest Van der Hoek/Ridderkerk en citeert onder meer de volgende rechtsoverweging: “dat dan ook onderdeel c, voor zover dit het betoog inhoudt dat slechts de rente van een solide belegging in aftrek mag worden gebracht, uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting”.

De rechtbank leidt uit dit arrest af dat niet de subjectieve bijzondere omstandigheden van de onteigende als doorslaggevend toetsingskader dienen te worden gehanteerd ter beantwoording van de vraag met welke belegging van het vrijkomend kapitaal door de onteigende moet worden gerekend. Het moet gaan om constructie die een redelijk denkend onteigende zou kiezen om aldus te beleggen op een wijze die wat risico en liquiditeit betreft de onteigende investering zo dicht mogelijk nadert.

De rechtbank stelt vast dat dit gelet op de omstandigheden van het geval geen risicoloze belegging, zoals een depositierekening of de aflossing van een hypothecaire schuld, dient te zijn. Bij pleidooi hebben deskundigen gewezen op de mogelijkheden van beheerd beleggen, waarbij met een defensief profiel een rendement van 5,9% kan worden behaald. De rechtbank acht een dergelijke vorm van beleggen (ook) een belegging die wat risico en liquiditeit betreft de onteigende investering zo dicht mogelijk nadert.

De rechtbank besluit het vonnis met het oordeel dat gelet op alle onzekerheden die zich onvermijdelijk voordoen bij een taxatie van toekomstig te derven inkomen, door het hanteren van de factor 10 gecombineerd met een aftrek wegens rente vrijkomend kapitaal gebaseerd op 5%, alle kansen en risico’s met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen op redelijke wijze worden verdisconteerd.

Rijkswaterstaat is in deze procedure door Nysingh bijgestaan.