Koninklijk Besluit gepubliceerd in januari 2021

Is onteigening noodzakelijk als het huidige gebruik onder de nieuwe bestemming kan worden voortgezet? De Kroon concludeert in het eerste KB van 2021 dat hier in deze situatie geen sprake van is:

• Besluit van 26 november 2020 2020002425 tot aanwijzing van een onroerende zaak ter onteigening in de gemeente Meierijstad krachtens artikel 78 van de onteigeningswet (onteigeningsplan Foodpark Veghel 2016).

De gemeente Meijerijstad (hierna: de gemeente) heeft gronden nodig voor de uitvoering van het bestemmingplan Foodpark Veghel 2016. Het onteigeningsplan voorziet in de realisatie van de (eerste fase van de) het bedrijventerrein, inclusief de aanleg van een interne ontsluitingsweg.

Reclamanten: eigenaar van drie perceelsgedeelten

Tegen het ontwerp KB is één zienswijzen ingediend door twee eigenaren. Deze reclamanten zijn gezamenlijk eigenaar van een stuk grond waarop zij een bedrijf hebben in handel in en reparatie van vrachtwagens en opleggers. Twee perceelsgedeelten van reclamanten zijn nodig voor de aanleg van de interne ontsluitingsweg. Na aanleg van deze weg zal een derde perceelsgedeelte van de bedrijfskavel zijn afgesneden. Dit derde perceelsgedeelte van reclamanten is onderdeel van de discussie in dit KB.

Het derde perceelsgedeelte is thans onbebouwd. Het is in gebruik voor opslag van onderdelen en stalling van (kleinere) vrachtwagens en/of opleggers. Na onteigening valt het nieuwe perceel binnen een groot bouwvlak waar bedrijfskavels op gerealiseerd moeten worden.

Noodzaak tot onteigening

Reclamanten stellen dat het derde perceelsgedeelte niet nodig is voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein of de weg. De gemeente is daarentegen van mening dat dat deze grond nodig is voor de ontwikkeling van het aangrenzende bedrijfsperceel van derden. In deze stelling kunnen reclamanten zich niet vinden. Het aangrenzende bedrijfsperceel is inmiddels gerealiseerd en is in bedrijf zonder dat de eigendom van reclamanten of het gebruik daarvan nodig is geweest. Reclamanten zijn daarom van mening dat geen sprake is van noodzaak. Daarnaast mag de gemeente niet méér onteigenen dan nodig voor de uitvoering van het werk en is de onteigening niet in het publiek belang. Bovendien stellen reclamanten dat hun bedrijfsvoering binnen de nieuwe bestemming past. Zij wensen hun bedrijf dan ook op dit derde perceelsgedeelte te kunnen voortzetten.

Beoogde gebruik niet in overeenstemming met bestemmingsplan

De Kroon overweegt dat onteigening van dit derde onbebouwde perceelsgedeelte wel noodzakelijk is. Het bedrijf van reclamanten past weliswaar binnen het bestemmingsplan, maar de wijze waarop reclamanten het perceelgedeelte willen gaan gebruiken – na aanleg van de ontsluitingsweg – is niet in overeenstemming met het bestemmingsplan. De Kroon noemt drie criteria uit het bestemmingsplan waar het gebruik van het perceelsgedeelte niet aan zal voldoen:

1. onder het nieuwe bestemmingsplan is het niet toegestaan om onbebouwde gronden te gebruiken voor: opslag van materialen, werktuigen of machines, uitstalling of opslag van voer- of vaartuigen of onderdelen daarvan;
2. per bouwperceel geldt een bebouwingspercentage van minimaal 10%;
3. op de betreffende kavel moet de volledige bedrijfsvoering van het bedrijf plaatsvinden.

De Kroon concludeert dat het beoogde gebruik in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan en de voorgestane wijze van planuitvoering. Reclamanten hebben evenmin blijk gegeven van voornemens om daaraan te voldoen. De noodzaak tot onteigening staat hiermee vast.

Met een vergelijkbaar beroep waren reclamanten in de kwestie Nieuw Reijerwaard overigens wel succesvol, met het cruciale verschil dat in die situatie de Kroon had vastgesteld dat het huidige gebruik in overeenstemming was met de voorgenomen wijze van planuitvoering.

Aandachtspunt bij onteigening voor een bestemming die aansluit bij het huidige gebruik is dat de verzoeker duidelijk motiveert in de onteigeningsstukken dat hij het bestemmingsplan ter plaatse in een andere vorm wenst uit te voeren en het bestaande grondgebruik dat niet mogelijk maakt. Alleen onder die omstandigheden kan worden geconcludeerd dat onteigening noodzakelijk is.

Realiseren nieuwe bestemming voor derde partij?

Na verwerving zal de gemeente het perceelsgedeelte doorverkopen aan een derde partij. Deze partij moet de vigerende bestemming realiseren conform de door de gemeente voorgestane wijze van planuitvoering. De Kroon merkt verder nog op dat de Onteigeningswet er niet toe dwingt dat de gemeente na onteigening ook daadwerkelijk zelf overgaat tot uitvoering van het bestemmingsplan. In veel gevallen doen onteigenende partijen de verkregen onroerende zaken van de hand aan een derde. Deze derde zal de werken en werkzaamheden dan realiseren.

Daarnaast overweegt de Kroon dat de bestemmingen, de eisen daaraan en de beoogde planuitvoering primair het publiek belang dienen (en dus niet het particulier belang zoals door reclamanten aangevoerd). Dit publiek belang is gelegen in de realisatie van het bestemmingsplan en daarmee de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein en de nieuwe bedrijfskavels.

Zelfrealisatie door voortzetten huidig gebruik?

Daarnaast doen reclamanten een beroep op zelfrealisatie. Ze stellen dat in het bestemmingsplan is gesproken van een flexibel bedrijventerrein met een flexibele verkaveling. Naar de mening van reclamanten moet de gemeente daarom flexibel omgaan met het sinds 1970 gevestigde bedrijf van reclamanten. Bovendien hebben reclamanten dit perceelsgedeelte nodig voor hun bedrijfsvoering.

De Kroon oordeelt dat het verweer op zelfrealisatie niet slaagt nu reclamanten enkel het bestaande gebruik willen voortzetten. Ook hebben reclamanten niet aangegeven dat zij op het perceel een zelfstandige bedrijfskavel willen ontwikkelen. Reclamanten zijn dan ook niet voornemens om de bestemming te realiseren in de vorm die de gemeente voor ogen heeft en/of conform de eisen die het bestemmingsplan daaraan stelt. Evenmin blijkt uit de overgelegde stukken dat reclamanten een zelfrealisatieplan, concreet bouwplan of andere gegevens hebben overgelegd waaruit blijkt dat zij wel aan de door de gemeente vereiste vorm van planuitvoering kunnen of willen voldoen. Voor een geslaagd beroep op zelfrealisatie is ook in dit geval dus vereist dat de bestemming gerealiseerd wordt conform de eisen uit het bestemmingsplan. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om een flexibel bedrijventerrein met een flexibele verkaveling.

Minnelijk overleg

Reclamanten stellen verder nog dat geen sprake is van een serieus minnelijk overleg. Volgens reclamanten ligt er geen actueel en redelijk bod en is dit bod niet onderbouwd. Daarnaast is het verzoekbesluit genomen en naar de Kroon verzonden voordat reclamanten de kans hadden om op dit bod te reageren. Ook voeren reclamanten aan dat de gemeente geen externe deskundige heeft ingeschakeld om te onderhandelen. Ook blijft het voortgezet overleg uit en beantwoordt de gemeente de vragen van reclamanten niet over de inpassing van hun bedrijf.

Uitblijven reactie aanbod: hoe hiermee om te gaan?

Vaste jurisprudentie van de Kroon is dat pas onteigend kan worden als het minnelijk overleg voor het begin van de administratieve onteigeningsprocedure niet of niet in de gewenste vorm tot overeenstemming heeft geleid. Aan deze eis is voldaan als tijdig voor de datum van het verzoekbesluit met de onderhandelingen een begin is gemaakt. Daarnaast moet op het moment van het verzoekbesluit aannemelijk zijn dat die onderhandelingen tot een redelijk punt zijn voortgezet. Ook moet duidelijk zijn dat de onderhandelingen voorlopig niet tot vrijwillige eigendomsoverdracht zullen leiden. Uitgangspunt daarbij is dat ten tijde van het verzoekbesluit al een formeel schriftelijk aanbod is gedaan.

In onderhavig geval heeft de gemeente tijdig een begin gemaakt met het minnelijk overleg door overleggen te voeren en schriftelijke aanbiedingen te doen. Het bod dat voorafgaand aan het verzoekbesluit is gedaan dateert van juli 2019. De gemeente rappelleert tevergeefs diverse malen. Kort voor het verzoekbesluit (19 december 2019) reageren reclamanten met een verzoek om hen een andere termijn tot eind januari te gunnen om te reageren. De gemeente willigt dit verzoek niet in, maar zegt toe het verzoekbesluit niet voor 1 januari 2020 bij de Kroon in te dienen. Uiteindelijk ontvangt de Kroon het verzoekbesluit op 23 januari 2020 en reageren reclamanten op 31 januari 2020 afwijzend op het aanbod. Kort verhoogt de gemeente haar aanbod, maar ook hierop wordt niet door reclamanten gereageerd. Bij deze stand van zaken kan de Kroon geen gebreken in het gevoerde minnelijk overleg constateren.

Verwijzen naar taxatie in kader exploitatieplan

De Kroon volgt vervolgens ook de vaste lijn over de samenstelling, de componenten en de hoogte van de schadeloosstelling:  deze elementen staan de Kroon in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure niet ter beoordeling. Wel kan de geboden schadeloosstelling als onderdeel van de toetsing van de kwaliteit van het gevoerde minnelijk overleg bezien worden. Ten aanzien hiervan merkt de Kroon het volgende op.

De gemeente heeft in het minnelijk overleg verwezen naar een taxatie in het kader van de herziening van het Exploitatieplan. In dat taxatierapport (van augustus 2018) wordt de wijze van berekening van de schadeloosstelling (hoofdstuk 4, blz. 19 en verder) en de samenstelling en de hoogte van de schadeloosstelling (hoofdstuk 5.2, blz. 36) uiteengezet. De Kroon kan reclamanten dan ook niet volgen in hun stelling dat de transparantie ontbreekt.

MEER LEZEN OVER RECENT GEPUBLICEERDE KB’S

Koninklijk Besluit gepubliceerd in december 2020

Koninklijke Besluiten gepubliceerd in november 2020

Koninklijke Besluiten gepubliceerd in oktober 2020

MEER INFORMATIE?

Voor meer informatie over inzet van het onteigeningsinstrument, de onteigeningsprocedure, minnelijk overleg of andere vragen over grondverwerving kunt u contact opnemen met Carola van Andel, onteigeningsadvocaat, (t: +31 (0)6 13 00 45 93 of e: carola.vanandel@nysingh.nl) of een andere specialist van ons Team Grondzaken.