Sluit huurwaardekapitalisatiemethode vergoeding gederfde huur uit?

Sluit huurwaardekapitalisatiemethode een vergoeding voor gederfde huur uit? De Rechtbank Noord-Holland liet zich op 13 januari 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:261) uit over het vergoeden van inkomensschade voor gederfde huur naast huurwaardekapitalisatie.

De feiten

Het plan ‘Klein Where’ van de gemeente Purmerend voorziet in de herontwikkeling van een bedrijventerrein naar wonen, met inpassing van één gevestigd bedrijf. Het KB kwam in een eerdere bijdrage op dit blog al aan de orde.

Er werd onder meer een nissenloods onteigend, die de eigenaar verhuurde. Huurwaardekapitalisatie bepaalde de waarde van deze loods. Op basis van deze methode bekijkt men de waarde door de ogen van een potentiële koper/belegger. Die bepaalt de prijs aan de hand van de inkomsten die hij met verhuur denkt te kunnen genereren.

De uitspraak van de rechtbank

De eigenaar maakte echter ook aanspraak op vergoeding van de schade die hij ondervond door het wegvallen van de huur. De rechtbank wijst deze aanspraak van de hand. Zij overweegt:

Aangezien de rechtbank bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende de feitelijke huurinkomsten van de nissenloods heeft meegenomen in de berekening, is er geen aanleiding om [gedaagde] daarnaast nog te compenseren voor het gemis van deze huurinkomsten.

De overweging van de rechtbank doet denken aan de benadering die de Afdeling in geval van planschade en nadeelcompensatie pleegt te volgen (bijvoorbeeld ABRvS 30 mei 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW6926 en ABRvS 26 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2680). De Afdeling meent dat, in gevallen waarin de waarde van onroerende zaken uitsluitend of in belangrijke mate wordt bepaald door de inkomsten die met die onroerende zaak kunnen worden behaald, inkomensschade alleen voor vergoeding in aanmerking komt voor zover deze de vergoeding voor vermogensschade overtreft. Op deze benadering is veel kritiek.

De rechtbank lijkt hier nog een stapje verder te gaan. Zij doet immers geen onderzoek naar de omvang van de inkomensschade. Kennelijk komt in haar visie die schade na huurwaardekapitalisatie nooit voor vergoeding in aanmerking; ook niet wanneer de inkomensschade de vermogensschade zou overtreffen.

Conclusie huurwaardekapitalisatiemethode

De benadering van de rechtbank lijkt ons niet juist. Er is geen goede reden om na huurwaardekapitalisatie anders met inkomensschade om te gaan dan gebruikelijk is. Ook dan behoort de benadeelde aanspraak te kunnen maken op vergoeding van inkomensschade die hij als een direct en noodzakelijk gevolg van de onteigening ondervindt. Uiteraard dient een aftrek te worden toegepast wegens rente vrijkomend kapitaal. In voorkomend geval zal onderzocht moeten worden of geen aanspraak op vergoeding van kosten wederbelegging bestaat. Is dat het geval, dan zal inkomensschade zich in de regel niet voordoen.

Meer weten?

Wilt u meer informatie over huurwaardekapitalisatie, schadeloosstelling of heeft u vragen over grondverwerving? Neem dan contact op met Bas ten Kate, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 53 18 12 14 of e: bas.tenkate@nysingh.nl).