Hotel Zwolle: afwijking deskundigenadvies voldoende gemotiveerd

In veel gevallen volgt de onteigeningsrechter een in zijn opdracht uitgebracht deskundigenadvies, maar afwijkingen van zo’n advies komen ook regelmatig voor. De onteigeningsrechter zal zijn beslissing om af te wijken van het deskundigenadvies goed moeten motiveren. Aan die eis had de rechtbank naar het oordeel van de Hoge Raad voldaan in de onteigeningsprocedure voor een deel van het perceel van een hotel in Zwolle (HR 8 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:315).

Onteigening N340

Onteigend werd ten behoeve van de aansluiting van de N340 op de A28. Het onteigende bestond uit een gedeelte van een perceel met daarop een hotel. Het hotel en de parkeergelegenheid werden niet geraakt. Op het onteigende perceelgedeelte was groen aanwezig dat deels als parkeerterrein mocht worden ingericht.

Werkelijke waarde hotelperceel

In navolging van deskundigen had de rechtbank de werkelijke waarde van het onteigende afgeleid uit de waarde van het geheel. Daardoor speelden er twee belangrijke vragen:

  1. Hoe dient de waarde van het geheel te worden getaxeerd?
  2. Welk deel van de waarde van het geheel dient aan het onteigende te worden toegerekend?

Op basis van recent door het hotel gerealiseerde omzetten was de waarde van het geheel door deskundigen fors naar boven bijgesteld. Deskundigen meenden dat dit ook flinke gevolgen had voor de waarde van het onteigende. De Provincie betwistte zowel de taxatie van het gehele perceel als de toerekening aan het onteigende. De Provincie meende dat door zoveel belang te hechten aan de omzet van het hotel in feite de onderneming en niet het onteigende werd gewaardeerd. Voorts hanteerde de Provincie het argument dat de omzet toch met de exploitatie van het hotel verdiend wordt en dat de omliggende grond, waarvan het onteigende deel uitmaakte, voor de verdiencapaciteit van het hotel van weinig tot geen betekenis was.

Oordeel rechtbank

De rechtbank volgde deskundigen voor wat betreft de waarde van het gehele perceel. Zij rekende echter een aanzienlijk kleiner deel van deze waarde aan het onteigende toe dan deskundigen hadden gedaan.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad laat het oordeel van de rechtbank in stand. De Hoge Raad meent dat de rechtbank haar beslissing om af te wijken van het advies van deskundigen voldoende had gemotiveerd. De Hoge Raad overweegt onder meer dat het begrijpelijk is dat de rechtbank de ondergrond van het hotelgebouw hoger heeft gewaardeerd dan deskundigen hadden gedaan. Deskundigen hadden immers hun waardering van het gehele perceel flink bijgesteld vanwege de door het hotel gerealiseerde hogere omzet en die omzet wordt in het hotelgebouw behaald. Aan het bezwaar van de Provincie dat betrekking had op de waarde van het gehele perceel hoefde de Hoge Raad vervolgens niet meer toe te komen. Dat bezwaar was namelijk slechts aangevoerd voor het geval de bezwaren van het hotel tegen het vonnis van de rechtbank gegrond bevonden zouden worden.

De Provincie is in de feitelijke instantie voor de onteigening N340 door Nysingh bijgestaan.

Meer weten?

Wilt u meer informatie over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met Bas ten Kate, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 53 18 12 14 of e: bas.tenkate@nysingh.nl).

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *