Hedwigepolder: toch geen onteigening als alle andere?

De ontpoldering van de Hedwigepolder heeft veel aandacht gekregen, ook van onteigeningsjuristen. Zou de Hoge Raad het advies van zijn A-G gevolgd hebben, dan zou de onteigening niet zijn uitgesproken. Het is echter anders gelopen: de onteigening hield stand.

Bij uitspraak van 15 april 2020 (ECLI:NL:RBZWB:2020:1885) heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant de schadeloosstelling vastgesteld . Het vonnis bevat een aantal bijzonderheden. In deze bijdrage staat het verzoek van de eigenaar centraal om vanwege zijn bijzondere positie ook bijzonder te worden behandeld. In twee andere bijdragen op dit blog zal worden ingegaan op de problematiek van de onwinbare bodembestanddelen en op de kostenveroordeling.

Omvang onteigening Hedwigepolder

Onteigend werd een oppervlakte van meer dan 300 ha die aan één eigenaar toebehoorde. Veruit het grootste deel van deze oppervlakte bestond uit agrarische gronden en van deze gronden was het grootste deel verpacht. Op de gronden bevond zich voorts recreatie- en gastverblijven van de eigenaar en voorzieningen voor het paardenpolo.

Beroep op de redelijkheid

De eigenaar betoogde dat vanwege deze enorme omvang de rechtbank voor de bepaling van de schadeloosstelling in redelijkheid niet de regels van de Onteigeningswet kon toepassen alsof er sprake was van een onteigening als alle andere. Een benadering van de schadeloosstelling alsof sprake is van een volstrekt normale onteigening zou volgens de eigenaar geen recht doen aan de bijzonderheid van de zaak. De eigenaar benadrukte daarbij dat het ging om een onteigening van ongekende omvang van één particulier, die was voorafgegaan door een stevig maatschappelijk en politiek debat. Ook het werk waarvoor wordt onteigend is ongekend vanwege de bijzondere aard en omvang.

Oordeel rechtbank

Aan dit algemene beroep op de redelijkheid gaat de rechtbank voorbij. Dat zal ook de eigenaar niet hebben verrast. Uit het vonnis wordt ook niet duidelijk hoe de eigenaar dan wel behandeld had willen worden. Wat mij betreft is het ook maar de vraag of deze eigenaar, die kennelijk buiten de Hedwigepolder nog eens circa 265 ha grond in Zeeuws Vlaanderen in eigendom had, door de onteigening zwaarder werd getroffen dan bijvoorbeeld de eigenaar van wie de boerderij onteigend wordt waar zijn familie al generaties lang boert.

Wederbelegging of reconstructie

Bij de beantwoording van de vraag op welke wijze een redelijk handelend persoon in de positie van de eigenaar zich aan de situatie na onteigening zou aanpassen, blijkt de rechtbank in navolging van de door haar benoemde deskundigen echter wel bereid tot een bijzondere benadering.

Het aanbod van de Staat was gebaseerd op de gedachte dat de eigenaar een deel van zijn vrijkomende vermogen opnieuw zou gaan beleggen en een deel van zijn eigendom zou reconstrueren. Rechtbank en deskundigen kozen echter voor een ‘hybride vorm’. Hun keuze werd ingegeven door het feit dat “de Hedwigepolder niet strikt bedrijfsmatig door [gedaagde] werd geëxploiteerd, terwijl evenmin louter sprake was van belegging”. Om die reden achtte de rechtbank het redelijk “een middenweg te kiezen die zo dicht mogelijk bij de feitelijke oude situatie ligt: een deel was privé gebruik en een deel belegging”. Bij deze keuze werd voorts uitgegaan van ‘de beschikbaarheid in de markt’.

Vanwege het voorgaande werd de schadeloosstelling berekend op basis van het uitgangspunt dat de eigenaar binnen drie jaar een vergelijkbare oppervlakte agrarische gronden zou aankopen in onverpachte staat, die dan vervolgens door de eigenaar worden verpacht of in erfpacht worden uitgegeven.

De bezwaren van de Staat worden door de rechtbank gepasseerd. Volgens de rechtbank is het niet zo dat bij een duurzame belegging naast de werkelijke waarde alleen wederbeleggingskosten voor vergoeding in aanmerking komen. Het uitgangspunt van een vergelijkbaar beleggingsobject houdt volgens de rechtbank niet per definitie in dat er geen inkomensschade kan zijn.

Commentaar

De benadering van de rechtbank is opvallend. De waarde van een beleggingsobject wordt immers volledig bepaald door het rendement. De gedachte dat beleggingsobjecten met een gelijke waarde ook een gelijk rendement hebben (zodat er (behoudens wellicht enige stagnatie) geen sprake is van inkomensschade) ligt dan voor de hand. De rechtbank licht niet toe waarom die gedachte niet zou kloppen.

Het aankopen en vervolgens verpachten van grond leidt vrijwel steeds tot een vermogensafname. Dan zou er sprake zijn van een onrendabele top. De omvang van de onrendabele top is relevant voor de vraag of de keuze voor een bepaalde vorm van reconstructie in de rede ligt. Naar mate deze omvang toeneemt, zal die keuze steeds minder voor de hand liggen. Wordt de keuze ondanks het bestaan van een onrendabele top redelijk geoordeeld, dan zal die onrendabele top integraal vergoed moeten worden. Uit het vonnis blijkt niet dat deze aspecten een rol hebben gespeeld.

Meer weten?

Wilt u meer informatie over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met Bas ten Kate, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 53 18 12 14 of e: bas.tenkate@nysingh.nl).

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *