De rechter als taxateur

Bij uitspraak (ECLI:NL:RBROT:2021:1805) van 3 maart 2021 oordeelt de Rotterdamse rechtbank de verwachtingswaarde van de onteigende gronden. De rechtbank concludeert dat men bij de verwachtingswaarde rekening mag houden met “een relatief speculatief aangelegde koper”. Daarnaast wijst de rechter een hogere verwachtingswaarde toe dan de onafhankelijke deskundigen hadden geadviseerd.

In onderhavige uitspraak betrof het de inzet van het onteigeningsinstrument door de provincie Zuid-Holland. Beoogd is om een carpool- en P+R-plaats aan te leggen aansluitend op het bestaande busstation Heinenoord.

Verwachtingswaarde?

Dat het bestemmingsplan buiten beschouwing moest blijven, stond niet ter discussie. De provincie betoogde daarom dat de rechter de gronden moest waarderen op basis van hun vroegere agrarische bestemming. Naar de mening van de provincie was daarnaast geen sprake van enige verwachtingswaarde. Volgens de eigenaar was daarentegen wel sprake van een meerwaarde. Deze meerwaarde was aanwezig omdat de gronden op de peildatum – de onteigening en het bestemmingsplan weggedacht – als transferium met bijbehorende voorzieningen ontwikkeld hadden kunnen worden.

De door de rechtbank benoemde deskundige taxeert de grond op € 15,- per m², waarvan € 8,- agrarische waarde en € 7,- verwachtingswaarde. Hij overweegt dat nog onduidelijk is wat voor soort transferium in het gebied waarin het onteigende ligt, zal worden gerealiseerd. De deskundige zoekt daarom aansluiting bij de volgens hem gangbare praktijk in de agrarische sector, te weten een krappe verdubbeling van de agrarische waarde. Een agrariër, zo is de ervaring van de deskundige, zal bij een niet al te lucratieve ontwikkeling een prijs aanvaarden waarmee hij twee keer zoveel grond kan terugkopen.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt met de deskundige dat sprake is van een meerwaarde. Zij stelt die echter vast op € 17,- per m². Daarmee komt de totale waarde op € 25,- per m².

De rechtbank erkent dat per peildatum het soort transferium nog onduidelijk was. De rechtbank kijkt daarentegen ook naar de structuurvisies en de welwillende houding van de gemeente. Op basis hiervan kan volgens de rechtbank “niet worden uitgesloten dat een transferium met P+R overstijgende voorzieningen, bijvoorbeeld een (fastfood)eetgelegenheid, tot de mogelijkheden behoort”. De rechtbank acht verder van belang dat het onteigende strategisch is gelegen aan een afslag van de A29. Daarnaast grenst het onteigende aan het bestaande busstation en liggen de gronden in de nabijheid van een bestaand bedrijventerrein. In die omstandigheden is het naar het oordeel van de rechtbank realistisch om te veronderstellen dat “een relatief speculatief aangelegde koper” bereid zal zijn om meer te betalen voor het onteigende dan de door de deskundige geadviseerde krappe verdubbeling van de agrarische waarde.

Speculerende koper

In een arrest van 22 februari 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD9688) oordeelde de Hoge Raad dat “pure speculatie” geen grondslag voor een taxatie bij onteigening kan zijn. Daarentegen kan men – afhankelijk van de omstandigheden – wel rekening houden met prijzen die vanwege een speculatieve bestemming door min of meer speculatief aangelegde personen worden geboden. Kennelijk kan “een relatief speculatief aangelegde koper” volgens de rechtbank met een “meer speculatief aangelegd persoon” worden gelijkgesteld.

Rechtbank als taxateur

In beginsel valt toe te juichen dat de onteigeningsrechter zich zelfstandig een oordeel vormt en niet als vanzelfsprekend het advies van de door haar benoemde deskundige(n) volgt. In de praktijk gebeurt dat laatste ook met enige regelmaat. Daarbij is wel opgemerkt dat het dan vrijwel steeds gaat om juridische uitgangspunten die aan de vaststelling van de schadeloosstelling ten grondslag liggen. Dat de onteigeningsrechter afwijkt van een op haar verzoek verrichte taxatie is zeldzaam. Het is de vraag of de rechtbank zich niet teveel op het terrein van de deskundige heeft begeven.

Kosten

Tot slot wijst de rechtbank  de door de eigenaar gevraagde kostenvergoeding slechts gedeeltelijk toe. De reden hiervoor is dat de rechtbank de kosten onredelijk hoog vindt. De rechtbank noemt daarbij de volgende omstandigheden:

• inschakeling van medewerkers van de behandelend advocaat heeft niet geleid tot een efficiënte, kostenbesparende behandeling van de zaak;
• klein deel uren heeft betrekking op werkzaamheden die vallen onder de kantoorkosten;
• gezien geringe complexiteit van de zaak, bovenmatige kosten voor pleidooi;
• tarieven onredelijk hoog.

Meer weten?

Wilt u meer informatie over schadeloosstelling, onteigening of heeft u vragen over grondverwerving? Neem dan contact op met Bas ten Kate, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 53 18 12 14 of e: bas.tenkate@nysingh.nl) of met iemand anders van ons team grondzaken.