De complexbenadering bij planschade

De complexbenadering is niet maatgevend bij planschade (artikel 40d onteigeningswet), zo oordeelt de Afdeling bestuursrechtspraak in een uitspraak van 5 april 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:1337).

De feiten en het geschil

Een vrij ‘klassieke’ situatie gaat aan de planschadeaanvraag vooraf. Appellant is sinds 1999 eigenaar van een perceel in de gemeente Eindhoven. Onder het destijds geldende bestemmingsplan had het perceel een bestemming voor bedrijfsdoeleinden. In 2008 wordt het ter plaatse geldende bestemmingsplan aldus gewijzigd dat het perceel nog slechts voor een deel de bestemming bedrijfsdoeleinden heeft en voor de overige delen groen- en verkeersdoeleinden. Appellant dient een aanvraag om tegemoetkoming in planschade in. Appellant is van oordeel dat zijn perceel door de wijziging van het bestemmingsplan in waarde is gedaald.

Het geschil tussen partijen spitst zich uiteindelijk toe op de vraag wat de waarde was van het gedeelte – thans bestemd voor groendoeleinden – onder het oude bestemmingsplan.

Standpunten van partijen

Volgens het college moet voor het bepalen van die waarde de complexbenadering / de egalisatieregel van artikel 40d van de onteigeningswet worden toegepast.

De egalisatieregel is berucht binnen het onteigeningsrecht. Deze regel strekt ertoe willekeurige resultaten bij het vaststellen van de waarde van een individueel perceel te voorkomen. Voor gronden die behoren tot een ‘complex’, dit wil zeggen een als geheel in exploitatie te brengen gebied, wordt geen onderscheid gemaakt tussen gronden met een lucratieve en gronden met een niet-lucratieve bestemming. Voor alle gronden binnen het complex geldt namelijk dezelfde ‘complexwaarde’. Waardeverschillen tussen de gronden worden gemiddeld over alle gronden binnen het complex. De egalisatieregel leidt ertoe dan een eigenaar wiens grond is bestemd tot groenstrook dezelfde vergoeding ontvangt als een eigenaar wiens grond is bestemd voor woningbouw. Op basis van de complexbenadering waardeert het college de ‘oude’ waarde van het onderhavige perceel op € 25,00 per m².

Oordeel Afdeling bestuursrechtspraak

De toepassing van de egalisatieregel houdt bij de Afdeling bestuursrechtspraak geen stand. De Afdeling is met appellant en diens adviseur van mening dat de egalisatieregel van artikel 40d onteigeningswet niet zonder meer in een planschadebeoordeling kan worden toegepast. Dit is nergens in de Wro – de wet die relevant is voor de beoordeling van planschade – bepaald.

Volgens de Afdeling is voor de grondwaarde onder het oude planologische regime bepalend de prijs die een redelijk handelend koper op de peildatum (d.i. de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan) zou hebben betaald. Volgens de Afdeling dienen de uit het onteigeningsrecht voortvloeiende correcties op deze waarde, zoals de egalisatieregel, niet zo maar te worden toegepast. De Afdeling ziet namelijk niet in waarom een redelijk handelend koper voor gronden met een lucratieve bestemming dezelfde prijs zou betalen als voor gronden met een niet-lucratieve bestemming. Anders gezegd: een redelijk handelend koper zou voor gronden met een lucratieve bestemming een hogere prijs betalen.

De Afdeling concludeert dat het beroep van appellant gegrond is en voorziet – in het kader van de definitieve geschilbeslechting – zelf in de zaak. De uiteindelijk planschadevergoeding pakt daarmee fors hoger uit dan door het college toegekend.

Belang voor de praktijk

Planschadeadviseurs en bevoegde gezagen kunnen deze uitspraak ter harte nemen. De uit de specifieke aard van het onteigeningsrecht voortvloeiende regels en correcties op de bepaling van de werkelijke waarde zijn niet zonder meer van toepassing bij een planschadebeoordeling.

Dit neemt niet weg dat de Afdeling het zich kan voorstellen dat ook bij planschade een correctie op de werkelijke waarde onder bepaalde omstandigheden aan de orde is. Bijvoorbeeld bij een perceel dat op de peildatum nog niet bouwrijp is en/of waarvan de (toekomstige) rendabele exploitatie mede afhankelijk is van voorzieningen van openbaar nut die op andere percelen moeten worden aangelegd. Indien de planschadeadviseur dit constateert zal deze – en in het verlengde daarvan het bevoegd gezag – die correctie echter op andere wijze tot uitdrukking moeten brengen dan door een enkele verwijzing naar de egalisatieregel van artikel 40d onteigeningswet.

Meer weten?

Wilt u meer weten over de complexbenadering/egalisatieregel of planschade? Neem dan contact op met Sam Schuite (+31 (0)6 57811755 /  sam.schuite@nysingh.nl) of één van onze andere specialisten.