Verslag online seminar ‘Actualiteiten Grondverwerving’

Onder grote belangstelling vond gisteren onze jaarlijkse bijeenkomst ‘Actualiteiten Grondverwerving’ plaats. Vanwege corona helaas niet ‘live’ op locatie in Eindhoven, Utrecht en Hoogeveen, maar wel online. Ondanks dit alles kijken we ook dit jaar terug op een geslaagde bijeenkomst! Meer dan 350 geïnteresseerden namen deel, waaronder medewerkers van overheden (gemeenten, provincies, waterschappen en rijksoverheid), medewerkers van leidingbeheerders en adviseurs op het gebied van grondzaken/grondverwerving (rentmeesters/taxateurs en juristen).

Programma

Tijdens het seminar praatte Carola van Andel de deelnemers bij over relevante ontwikkelingen op het gebied van de administratieve en de gerechtelijke onteigeningsprocedure. Zij besteedde aandacht aan recente Koninklijke Besluiten en de daaruit af te leiden trends. Opvallend is dat het onteigeningsinstrument (weer) veel wordt ingezet voor de realisatie van woningbouw. Daarnaast is veel aandacht voor grondverwerving ten behoeve van natuur, onder meer in het kader van de stikstofproblematiek. Zie hierover ook deze en deze blogbijdrage. Verder ging Carola in op de urgentie en noodzaak van onteigening, met aandacht voor de onderwerpen zelfrealisatie, onderhoudsstroken vs. werkstroken en het minnelijk overleg.

Na een korte desinfectiepauze nam Bas ten Kate het stokje over. Hij besprak actualiteiten met betrekking tot de schadeloosstelling. Onder meer twee recente arresten van de Hoge Raad over de verdeling van voordeel bij winbare bodembestanddelen passeerden de revue. Verder stond Bas stil bij de onteigening van een bouwmarkt ten behoeve van het bestemmingsplan ‘Rotterdamsebaan’ (ECLI:NL:RBDHA:2020:7337). De betreffende rechtbankuitspraak behelst verschillende interessante aspecten die invloed hebben op de schadeloosstelling, waaronder eliminatie van bestemmingsplannen en een niet-marktconforme huur.

Jessica de Roos sloot – ook na eerst een korte desinfectiepauze – af met varia waarbij zij inging op een aantal interessante arresten. Zo moet de vraag of het recht op onteigening bestaat, ontkennend worden beantwoord, blijkt uit een recent arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:3724). Verder behandelde zij de vraag of sprake is van inbreuk op het eigendomsrecht van een grondeigenaar, wanneer een windturbine op meer dan 60 meter hoogte overdraait. Het Hof Amsterdam oordeelde recent over deze en andere vragen (ECLI:NL:GHAMS:2020:2252).

Onder de Omgevingswet zal onder omstandigheden aan de eigenaar een redelijke gebruiksvergoeding kunnen toekomen, voor zover deze niet al is begrepen in de schadevergoeding voor de gedoogplicht. Jessica sloot af met het onderwerp grondverwerving en staatssteun. Als geoordeeld wordt dat sprake is van staatssteun, kan dit verstrekkende gevolgen hebben. De Hoge Raad oordeelde recent tot algehele nietigheid van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2020:1587). Om dit te voorkomen is het daarom belangrijk om schriftelijk vast te leggen dat de verwerving plaatsvindt ter voorkoming van onteigening en de koopsom is vastgesteld op basis van een volledige schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet.

Veelgestelde vragen en antwoorden

Tijdens het seminar werden in de chat veel vragen gesteld. Ook deelden verschillende deelnemers hun inzichten op bepaalde onderwerpen. Marlotte Hiddema en Sharon Aaldering zaten achter de schermen klaar om de vele vragen te beantwoorden of van gedachten te wisselen. De zeer actieve deelname van de kijkers is voor ons een teken dat voor de gepresenteerde onderwerpen veel belangstelling is! Een selectie van drie veelgestelde vragen en de antwoorden daarop bespreken wij hieronder.

1. Invloed invoering Omgevingswet op de lengte van de huidige administratieve onteigeningsprocedure bij de Kroon

Carola van Andel lichtte tijdens het seminar toe hoeveel Koninklijke Besluiten in voorgaande jaren voor welke onteigeningsdoeleinden zijn geslagen. De verwachting voor de komende periode is dat de Kroon, voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet, meer onteigeningsverzoeken zal ontvangen. Met de invoering van de Omgevingswet zal de huidige onteigeningsprocedure namelijk flink veranderen wat onzekerheid meebrengt over hoe de onteigeningsprocedure eruit zal komen te zien. Zo komt de administratieve procedure bij de Kroon te vervallen. In plaats daarvan neemt het bevoegd gezag de onteigeningsbeschikking welke door de bestuursrechter bekrachtigd moet worden. Verwacht wordt dat onteigeningsprocedures onder de Omgevingswet langer duren, omdat ook beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State mogelijk wordt. Tijdens het seminar werd in de chat gevraagd of deze ontwikkelingen van invloed zullen zijn op de lengte van de huidige procedures bij de Kroon (Corporate Dienst Rijkswaterstaat). Het antwoord op deze vraag is natuurlijk afhankelijk van het daadwerkelijke aantal onteigeningsverzoeken en de capaciteit bij de Corporate Dienst. In ieder geval geldt dat zolang een onteigeningsverzoek vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet (verwacht: 1 januari 2022) bij de Kroon wordt ingediend, het verzoek en de onteigeningsprocedure als geheel worden behandeld en afgerond volgens het ‘oude’ recht.

2. Onteigening van een verhuurd onroerend goed: vergoeding van de werkelijke waarde én vergoeding van gederfde huur?

Bas ten Kate besprak de uitspraak Binckhorst. Onteigend werd een bouwmarkt. De huurder van het pand betaalde een forse niet-marktconforme huur. Naast de vergoeding voor de werkelijke waarde kende de rechtbank een beperkte vergoeding toe voor gederfde huur. In de chat werd ons gevraagd hoe deze vergoeding van inkomensschade zich verhoudt tot de regel dat een vergoeding voor de gederfde huur geacht wordt begrepen te zijn in de vergoeding voor de werkelijke waarde van een verhuurd object (Hoge Raad 5 november 1969, ECLI:NL:HR:1969:AB3862). Wij menen dat het toekennen van een vergoeding voor gederfde huur inderdaad op gespannen voet staat met deze regel. Dat de vergoeding beperkt was maakt dat niet anders. Wij vragen ons echter ook af of deze regel nog reëel en redelijk is. Dat de eigenaar de gederfde huur zal kunnen goedmaken met rente over het vrijkomend kapitaal is immers niet aannemelijk. Wanneer de eigenaar geen vergoeding voor wederbeleggingskosten ontvangt (hetgeen in deze kwestie het geval was) zal als gevolg van het wegvallen van de huur inkomensschade optreden.

3. Overdraai windturbine vereist toestemming grondeigenaar of gedoogplicht

De derde vraag had betrekking op het arrest van het Hof Amsterdam van 11 augustus 2020, die Jessica de Roos tijdens het seminar besprak. In deze zaak verzette een grondeigenaar zich tegen de bouw van een windturbine waarvan de rotorbladen op ongeveer 60 meter hoogte zouden overdraaien boven zijn perceel. Vattenfall had geen toestemming van de eigenaar en evenmin was een gedoogplicht opgelegd. Conclusie van het hof in dit kort geding in hoger beroep was dat de eigenaar zich met succes tegen de overdraai heeft verzet en dat Vattenfall de windmolen niet mag afbouwen voor zover dat overdraai veroorzaakt boven zijn perceel. In de chat werd ons gevraagd wat de mogelijke gevolgen van dit arrest zijn voor soortgelijke situaties op andere locaties. De les uit dit arrest is vooral dat exploitanten van windturbines, naast de publiekrechtelijke toestemming, ook (tijdig) de privaatrechtelijke toestemming goed moeten regelen. Dat het publiekrechtelijk is toegestaan om de windturbine te plaatsen, is geen rechtvaardigingsgrond voor de inbreuk. Er is toestemming van de grondeigenaar nodig. Als deze toestemming niet minnelijk kan worden verkregen, kan deze worden afgedwongen met een gedoogplicht.

Terugkijklink en presentatie

Alle deelnemers ontvangen per e-mail automatisch de terugkijklink en de presentatie van het online seminar.

Heeft u niet deelgenomen maar wel interesse in de terugkijklink en de presentatie? Of heeft u dit jaar geen persoonlijke uitnodiging voor het seminar ontvangen, terwijl u dat volgend jaar wel graag zou willen? Stuur dan een e-mail naar macy.groenendaal@nysingh.nl of bel 088 – 752 02 37.

Wij danken alle deelnemers voor het kijken en hopen u in het najaar van 2021 (weer) te kunnen treffen!

Team Grondverwerving