Aanvullingsbesluit grondeigendom Omgevingswet: sluitstuk van het aanvullingsspoor

Op 7 december 2020 (publicatie 22 december 2020) is het Aanvullingsbesluit grondeigendom Omgevingswet (hierna: Aanvullingsbesluit grondeigendom) vastgesteld. Daarmee zijn inhoudelijke en procedurele bepalingen voor de voorkeursrecht- en de onteigeningsbeschikking, de landinrichting en de regels over kostenverhaal aangepast. Met het Aanvullingsbesluit grondeigendom zijn nieuwe bepalingen toegevoegd aan drie Algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s): 1) het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), 2) het Omgevingsbesluit (Ob) en 3) het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).

Het nieuwe stelsel voor het omgevingsrecht

Het nieuwe stelsel voor het omgevingsrecht bestaat uit de Omgevingswet en de daarbij behorende uitvoeringsregelgeving. De uitvoeringsregelgeving bestaat uit vier AMvB’s (Bkl, Ob, Bal en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)) en een ministeriële regeling (de Omgevingsregeling).

Aanvullingswetten, aanvullingsbesluiten en aanvullingsregelingen wijzigen het stelsel en vullen het aan. Dit zijn de zogenoemde aanvullingssporen op het gebied van geluid, bodem, natuur en grondeigendom. Van 17 maart tot en met 17 mei 2019 heeft consultatie over het Aanvullingsbesluit grondeigendom plaatsgevonden. Het Aanvullingsbesluit grondeigendom is het laatste onderdeel van het aanvullingsspoor van het Omgevingswetstelsel. De inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2022 komt daarmee weer een stap dichterbij.

Instrumenten voor beheer en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving

De Omgevingswet voorziet in een integraal instrumentarium voor beheer en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De huidige grondbeleidsinstrumenten die ingrijpen op grondeigendom (voorkeursrecht, onteigening en landinrichting) worden met de Aanvullingswet grondeigendom opgenomen in de Omgevingswet. Om goed te kunnen inspelen op de veranderende opgaven in de fysieke leefomgeving worden de (huidige) regels uit de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), Onteigeningswet (Ow) en Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) vernieuwd, verbeterd en vereenvoudigd geïntegreerd in de Omgevingswet. Daarnaast maakt de Aanvullingswet kavelruil ook in het stedelijk gebied mogelijk. De regeling voor grondexploitatie is verder vereenvoudigd tot een regeling voor kostenverhaal.

Het Aanvullingsbesluit grondeigendom vervangt het Besluit voorkeursrecht gemeenten (Bvg) en het Besluit inrichting landelijk gebied (Bilg). De inhoud van beide regelingen wordt toegevoegd aan het Bkl, het Ob en het Bal.

Voorkeursrecht en onteigening

De regels uit het (huidige) Bvg bepalen over de inhoud van een voorkeursrechtbeschikking en over de procedure. Deze regels zijn ook van belang voor de (nieuwe) onteigeningsbeschikking. Het Aanvullingsbesluit grondeigendom stelt daarom een aantal essentiële voorwaarden aan de inhoud van zowel de voorkeursrechtbeschikking als de onteigeningsbeschikking. Deze harmonisatie van de inhoudelijke eisen voor de voorkeursrechtbeschikking en de onteigeningsbeschikking verbetert de inzichtelijkheid en het gebruiksgemak van de regels.

Eisen aan de onteigeningsbeschikking

Artikel 7.5 bepaalt dat een onteigeningsbeschikking in ieder geval bevat:

• de kadastrale aanduidingen van de te onteigenen onroerende zaak of zaken en de naam van de gemeente of gemeenten waar die onroerende zaak of zaken zijn gelegen;
• de kadastrale grootte van elk van de in de beschikking opgenomen percelen;
• als een gedeelte van een perceel in de beschikking wordt opgenomen: de grootte van dat gedeelte;
• de namen van de eigenaren van en de beperkt gerechtigden op de te onteigenen onroerende zaak of zaken volgens de basisregistratie kadaster;
• een beschrijving van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor de onteigening nodig is; en
• de naam van de onteigenaar.

Deze eisen zijn aanvullend ten opzichte van de eisen die de Omgevingswet en de Awb al aan deze beschikkingen stellen.

Ook bevat het Aanvullingsbesluit grondeigendom vereenvoudigde basiseisen waaraan de grondtekening moet voldoen. Zo bepaalt artikel 7.6 dat de grondtekening in ieder geval moet weergeven of vermelden:

• de ligging van de percelen of gedeelten van percelen die tot de te onteigenen onroerende zaak of zaken behoren en de kadastrale nummers van die percelen op een goed afleesbare en op de tekening vermelde schaalgrootte;
• elke te onteigenen onroerende zaak;
• de aansluiting van de te onteigenen onroerende zaak of zaken op het daaromheen gelegen gebied; en
• een noordpijl en de naam van de gemeente of gemeenten.

Landinrichting

Zonder omvangrijke wijziging vervangt de regeling voor landinrichting in de Omgevingswet de Wilg. Het Aanvullingsbesluit grondeigendom voegt aan het Bkl inhoudelijke regels toe over het ruilbesluit en het besluit geldelijke regelingen. Deze regels staan nu nog in het Bilg. Verder voorziet het Aanvullingsbesluit grondeigendom in regels over de landinrichtingsactiviteit die zijn toegevoegd aan het Bal.

Samengevat zijn er slechts twee inhoudelijke wijzigingen. Het inhoudelijk criterium dat aanpassing van een perceelgrens niet mag leiden tot een onevenredig gebruiksbeperking van een gebouw, vervangt de overlegverplichtingen uit het Bilg. Verder zijn de verboden en ontheffingen uit artikel 35 Wilg omgezet in de zorgplicht en algemene regels in het Bal en de daarbij behorende mogelijkheden voor maatwerk.

Kostenverhaal

De nieuwe afdeling 13.6 van de Omgevingswet verplicht bestuursorganen om de kosten die het maakt voor aangewezen werken, werkzaamheden en maatregelen te verhalen op de initiatiefnemers die aangewezen activiteiten verrichten en profijt hebben van die werken, werkzaamheden en maatregelen. Voor kostenverhaal is plaats indien wordt voldaan aan de zogenoemde ppt-criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. De locatie moet profijt hebben van de werken, werkzaamheden en maatregelen, de kosten moeten toerekenbaar zijn aan de activiteiten en de kosten moeten evenredig worden omgeslagen over alle gebieden die er profijt van hebben. Het bestuursorgaan kan aan de verplichting tot kostenverhaal voldoen via privaatrechtelijke of publiekrechtelijke weg.

Met betrekking tot grondexploitatie wijzigt het Aanvullingsbesluit grondeigendom het Ob – samengevat – als volgt.

Er is onderscheid in de te verhalen kosten voor integrale en organische gebiedsontwikkeling. Dit bevordert de inzichtelijkheid en het gebruiksgemak van het omgevingsrecht en tevens het bereiken van een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving.

Verder is een nadere regel gesteld over de tussentijdse eindafrekening en wordt niet meer gesproken over exploitatieopzet of een exploitatiebijdrage, maar over de raming van de inbrengwaarde en de raming van de waardevermeerdering.

Omdat het bevoegde bestuursorgaan inhoudelijke eisen over de inrichting van de locatie voor kostenverhaal kan stellen in het omgevingsplan, vervallen de bepalingen daaromtrent. Ook de bepaling over woningbouwcategorieën vervalt in het Ob. Deze bepaling is vormgegeven als instructieregel voor het omgevingsplan in hoofdstuk 5 Bkl.

Verder voegt het Aanvullingsbesluit de categorie sociale koopwoningen toe aan het Ob. Tot slot wijst een nieuw artikel activiteiten aan waarover in een overeenkomst bepalingen over financiële bijdragen opgenomen kunnen worden.

Meer informatie?

Op 1 januari 2022 treedt de Omgevingswet in werking. Wilt u meer weten over de aanstaande veranderingen voor uw praktijk of over grondverwerving in het bijzonder? Neem dan contact op met één van onze specialisten van het team Omgevingswet of van het team Grondzaken.

Sharon Aaldering (T: +31 (0)6 30 49 98 20 / E: sharon.aaldering@nysingh.nl).